总结

10月23日，在北京大学经济研究所主办的“元府论坛”第21期研讨会上，我分析解读了楼市大幅上涨的原因、趋势和影响。其他热点和经济前景也发表了拙见。全文共分三部分：一是现象与反思，深入剖析楼市上涨的原因；二是分析与展望，未来​​三两年，增长过快的房地产市场可能会回落，但不会崩盘；最后是启蒙和影响。相信强劲的房地产市场将提升中国经济的全球影响力。

一、现象与反思：楼市上涨原因深度解析

今年，房地产市场又火了，可以说是异常火爆。即使在许多城市，公布的平均价格数据也相对保守，不足以反映居民实际感受到的价格上涨速度。

房价的大幅上涨使绝大多数房主受益，或者至少他们在纸面上很富有。毕竟，中国的住房拥有率比美国高。尽管如此，弥漫在市场上的浮躁之气却越来越重。尤其是那些想买房却还在租房的人，因为这两年房租也涨了不少。也有一直想换大房子却迟迟没有动心的人，甚至看好自己还没交定金、首付，然后天天看涨价，直到买不起或者不敢买，等等。房地产市场的争议也越来越大，值得思考和讨论的地方。

首先，我们必须反思，因为大多数所谓理性的人并没有预料到这波楼市的涨势，至少他们缺乏对上涨的预见和准备，以及市场疯狂的程度。近两三年来，早买房甚至重复贷款、多地买房的投资者，成为财富生活的大赢家。从客观效果来看，前者对中国房地产市场的理性警惕和各种风险担忧尚好，但空虚感叹；而后者洞察时代的同时也不无赌博活动，收获了巨大的投资收益。

有人说中国的房地产是一场掠夺财富的运动。不买房赚钱的人，财富会被大大稀释。以后靠合法的劳动赚这么多钱是很困难的。因此，当前的住房将是决定性的。促进社会分层。应该说，从目前的家庭年平均收入及其增长率来看，这种说法并不为过。一二线房地产市场，本就有些泡沫，今年逆势快速上涨，让一大批人彻底绝望。即便现在想加大杠杆投资房地产市场，因为各大城市已经开始限购限贷，房价已经很高，想赚快钱基本上是不可能的。

为什么对房地产市场的看法存在如此大的差异？主要原因是对我国国情和房地产市场的认识存在较大差异。前期从来不敢买炒的人，以及一直看空中国房地产的人，因为他们计算了房价收入比、租销比等等。 ，他们认为，房价整体供过于求已经膨胀，政府也提倡拆除。库存方面，相信政府会逐步控制货币扩张，打击炒房，遏制楼市泡沫的扩大——政府高层也确实有过类似的表态。此外，他们过多地考虑了中国经济转型的重任，认为房地产泡沫不应该扩大，否则生产制造业等工商利益将完全没有保障，从长远来看，会导致中国经济的“增强”。然而，这些人却忽略了两个大问题：第一，更大的泡沫是货币，它会进一步发酵。相比之下，楼市泡沫不大；二是当前中国经济处于特殊时期，承受不起房地产硬着陆的代价。另一个主要问题是总量超过剩余的结构性机会——主要城市仍然强大的人才和资金吸收能力将继续推高房价。

敢于积极买房的投资者主要关注以下几个因素：

1. 货币扩张难挡：通俗地说，货币还会继续增长——中国不仅是次贷危机以来货币扩张速度最快的国家，而且体制原因决定了未来非常困难。货币超发难以遏制，M2平均增速13%，几乎是GDP增速的两倍。

2. 投资渠道太窄：过多的流动性和难以想象的私募资金无法继续投资于潜在回报越来越低的实体经济。中产家庭损失惨重，存量发生变化。此外，由于资金管制，资金难以出境。因此，预计房地产市场终有一天会再次冲击房地产市场。

3. 深刻理解双重属性：一是刚需，在吃饱穿暖之后，国人的核心消费点不断体现在“住”和“游”两个方面其中，“住”更加僵化，传统观念不断强化对住房的需求，改善需求和未来储备需求不断增加——下一代的居住考量。

投资属性不断加强，货币政策推波助澜。欧美等发达国家房地产的历史数据，以及中国房地产市场近年不断上涨的事实表明，房地产是私人财产升值和家族财富传承的最佳选择之一尤其是在这个前所未有的货币生产过剩时代，应该认识到，城市房地产几乎是个人和家庭分享印钞红利的唯一渠道。当然，前提是有合适的投资资金，至少有全额首付。 “窒息胆小，饿死胆小”，财富积累和创造的马太效应，在这个货币超膨胀的时期，似乎越来越残酷——越富越富，越穷越没钱。贫富差距拉大固然不好，但哪个政府、哪个时代可以完全避免和消除呢？

货币连年增发，势必引发资产市场重估热潮，推动房价持续同步上涨。这是最大的长期保值逻辑。允许或鼓励信贷资金利用杠杆购房，对房地产市场的贡献不容忽视。因此，在一定时期内，楼市的增长将远超货币本身的增长，这是获得额外增值收益的基本逻辑。在一个人口众多、城市化迅速发展的国家，货币与房价的竞争很可能表现为房价的反复泡沫。认清这一客观现实和市场规律并付诸行动的楼市投资者，是这个时代当之无愧的“投资者”——不顾经济正义和道德良知。

二、分析与展望：中国房地产泡沫不会很快破灭

展望楼市未来走势，目前仍有两大阵营，表现在继续看涨和深度看跌的激烈争论。争论的焦点是：中国一二线城市的房价是否即将创出长达数十年的历史高点，即将到来的市场回调究竟是崩盘还是跌幅有限的正常回调.

个人认为：短期内，信贷垫底降薪、土地滞销等房地产调控措施在一定程度上会降低房地产炒作。对于房地产价格的停滞和缓慢回落，并可能持续一两年，初步预计跌幅不会超过20%。长期来看，一二线城市房价不会创历史新高，甚至与大周期的未来高点还有很大差距。

未来三到两年，增长过快的房地产市场可能会回落，但不会崩溃。原因如下：

1.中国货币扩张冲动将长期持续：短期内，受房地产市场过度上涨以及美联储加息政策的潜在影响，央行中国将继续扩大货币发行和信贷扩张。低调行事。但另一方面，中国实体经济仍处于低迷的惯性下行趋势中，短期内难以承受货币政策明显收紧。要知道，维稳发展始终是政策的主基调。这是过去，将来也是。在中国经济领域，首先要谈政治，“十三五”发展规划确定的重大发展目标对国家各项经济政策的方向具有很强的约束力。长期来看，中国正处于城市化加速推进的关键时期，也处于与美国争夺世界第一经济体的关键时期。因此，很难想象其货币政策会在日益接近国家资本主义的发展模式下半途而废。相反，预计中国将通过超越西方经济概念的各种非常规手段，继续其投资驱动、货币主导的宏观扩张。

2.中国区域经济一体化进程加速：京津冀经济一体化、长三角、珠江城市群加速、中心城市概念提出中西部等地区加快推进，人口、资金、技术等核心资源逐步向核心城市集中，构成了当地房地产的持续推动力和长期重要支撑。

3.中国基建投资快速推进，加大投入：老百姓抱怨土地财政，抱怨开发商暴利，说房地产绑架中国经济，掠夺家庭财富，阻碍经济发展转型等等。从另一个角度可以看到，房地产作为中国经济的主导产业，也成就了中国经济，实现了中国基础设施的快速建设和发展，使中国整个城乡面貌发生了迅速而可喜的变化。 ，提高经济效益，提高。造就了民生福祉，创造了举世瞩目的建设奇迹。

土地金融乃至房地产市场的持续繁荣，是我国基础设施发展的重要前提。同时，顺理成章的是，政府作为基建的主要投资者和推动者，成为房价上涨的最大受益者。两者的正循环使得中国经济社会的特殊发展模式具有可持续性。

在一定意义上，我们要认清市场自身的预测和判断：一个城市的房价，标志着这个城市的发展水平和核心竞争力。在很大程度上，基础设施越完善、越发达、越先进，其房产越抢手，价格就越高。

人们为房价买单，其中大部分是为整个城市的基础设施服务买单。随着城市轨道交通的大发展，城市面貌的不断改善以及教育、文化、娱乐等服务设施的进一步建设，城市房价综合成本将持续上涨。作为回报，越来越多的人将带来巨额资金。涌入。这是中国城市经济发展的基本路径，预计多年后很难改变。只要经济好转，基础设施建设更多，城市变得更漂亮，那么大城市的房地产就会蓬勃发展。当然，未来可持续发展的关键还是要看居民收入的增长水平。我们会继续观察，相信会逐渐得到政府的重视。

4.中国城镇化进程还有20%左右的提升空间：城镇化进程刚刚过去一半，中国楼市已见顶的主观判断不成立。国务院办公厅近日发布《促进1亿非户籍人口进城落户规划》，提出“十三五”期间户籍人口城镇化率将进一步提高年均增长1个百分点以上，年均家庭转移超过1300万。未来还有3亿或4亿农民进城，中国的房地产业还有很长的路要走。已经过剩的三四线城市现在楼市价格走势，顶多是一段低发展增长期，不断增长的潜在购买力不会让房价本身进一步下跌。

我们知道房价高的城市会失去一定的竞争力；同时，房地产行业的不盈利也意味着城市将失去活力和发展能力。人们期望楼市价格下跌，但他们希望重新进入市场以更低的价格购买房屋。这种愿望是合情合理的，但也说明当楼价跌到一定程度时，就会有买家蜂拥而至。

5. 国有土地是中国房地产市场基本稳定的重要原因：国有土地是中国区别于西方发达国家房地产市场发展的核心要素。限量供应、拍卖制度、统一规划、金融联动、信用支持等，无不体现出行业的特殊优势和超强稳定性。唯一的问题是可能会导致过度发展，但即使是过度发展，政府也是第一责任人、第一协调者，可以全面布局，避免危机。在中国，房地产不仅是一个经济问题，而且还上升到了政治和政治层面，这并不奇怪。如果你看好新政府，对中国的未来充满信心，那么你应该看好中国房地产。

6.中国楼市的做空能力非常有限：首先，不说高库存压力，大部分都是与政府和银行相关的“储备资产”，还有一个他们与大开发商之间有微妙的弹性机制，即使市场再次暴跌，恐怕也只有少数开发商会因为缺乏资金而被迫出售。二是外资成分少。与日本等资本自由流动的国家不同，外资的进进出出已成为极具破坏性的重要变量。再次，当前居民杠杆率快速上升，正在补课，但并不算太重，中短期流动性不受影响。此外，中国有幸保留了令西方国家爱恨交加的资本管制，因此即使市场波动、外汇贬值，在适当的政策干预下，资本外流也相对有限且可控，不会出现对资产市场产生重大影响。冲击和持续伤害。最后，作为对抗当前房地产市场炒作和投资的致命武器，房产税预计不会很快推出。究其原因，所谓楼市繁荣给中国经济带来了无数好处，征收房产税的担忧和困难不言而喻——既得利益者的抵制是主要方面。在这里，我们不妨提出一个开放的思路：既然都国有化了，除非土地不能卖，土地财政为什么要改弦易辙？

别担心，一棵树再高，也永远长不到天空。房地产市场有其自身的克星和周期决定因素。总体而言，金融属性强的房地产市场对货币政策非常敏感，加息和信贷紧缩可能来自刚刚显现的通胀。未来随着农产品和工业品的逐步走强，不排除楼市泡沫被通胀暂时扑灭的可能。这可能对应于从现实到现实再到现实的转变。是在实体经济见底后开始繁荣！

长期来看，当城镇化进程基本完成，土地财政不再可靠时，房产税将不可避免地成为政府收入的主要来源。房产税开征后，炒房、囤房风潮将得到有效遏制。住房作为民生的基本要素，将得到应有的尊重，国家的经济正义将得到更好的体现。

三、启示与影响：楼市走强提升中国经济的全球影响力

过去，看到各个城市周围一片漆黑的新房子，心情郁闷，无法克服暴风雨即将来临的悲观预期。在这一轮房地产狂潮之后，看着这些楼盘，以及惊人的庞大的建筑和库存数据，最令人感叹的是货币流动性和政府控制的野蛮力量。如此巨大市值的相对过剩的市场，能被这股野蛮的力量带动，可以掀起惊人的买进涨价潮，“居民加杠杆”成功解决了长期存在的地方政府债务和银行问题一直困扰着中国。资产坏账的担忧，短期内风险的快速转移，社会经济格局的根本性变化，足以震惊世界，创造历史。

中国房地产市场已经是全球经济发展的历史奇迹。过去表现在房屋建设总量和建设速度上。未来，可能会继续表现在泡沫的刚性和周期的长短上，具体表现在楼市的价格上。上涨的幅度和持续的时间可能会超出大多数当前的预期。对这一判断的最大支持，来自于近年来民间投资能力的快速提升，以及人们对房地产的极大热情，远超想象。当然，也是基于以上对中国经济特点和房地产市场本质问题的深入分析。

无论未来如何，本轮房地产涨价去库存，以及后期继续向三四线城市扩张的可能性，客观上缓解了中国整体经济不稳定的担忧并增加了政府主导的模式。经济回旋空间提高了赢得国际深度博弈的概率，也潜在地提升了中国经济的全球影响力和话语权（模型）。

今年以来，随着房地产市场的持续繁荣，国际大宗商品回暖，连续54个月下滑的中国PPI终于在9月份告别负增长。通常情况下，由于房地产直接或间接影响到30多个行业，最迟在明年春天，我们就会感受到中国实体经济的回暖，固定资产投资增速将逐步提升，“国内需求”将开始。不再过度沮丧。如果G20杭州会议共识得到落实，美联储今年年底不加息，增长动力将更加明显。

房地产市场的现状让人怀疑人民币汇率失控贬值的预期过于悲观。资本外流的压力真的那么大吗？不一定，因为发达国家经济普遍不景气，未来经济发展潜力不一定有中国大，投资机会也没有中国多。发达国家热切期待资金回归，国际资金需要思考：是接管高风险的华尔街股市，还是买入收益近乎为零的国际债券？没有增值机会的基金盲目溜走，迟早会回来。相反，我们需要关注未来国际市场对人民币的需求增长。许多资源依赖型国家深陷危机，不仅对中国的依赖加深，如俄罗斯、委内瑞拉、蒙古和中东产油国。刚刚正式加入特别提款权的人民币国际需求将继续增加。此外，中国股市已经处于低位，未来将再次成为资本角逐的场所。中国过剩的外汇储备可以增加对外战略投资，这比维持汇率稳定要好，而且会消耗殆尽。外汇储备可能会继续减少，但这并不意味着人民币必然会因此贬值。

长期来看，只要中国经济成功避免房地产硬着陆，利用资本管制基本稳定人民币汇率，其经济话语权和政策影响力将逐步超越美国国际宏观经济结构和格局 面临调整，中国的“一带一路”战略将得到更多国际回应。展望未来，发达国家很有可能会利用上一个低利率时期重启发债和相关的积极财政政策现在楼市价格走势，逐步开始偿还往年欠下的经济债务——大力建设基础设施。这与中国“走出去”的大战略不谋而合。新任英国首相和美国总统候选人最近关于加快重建该国基础设施的言论强化了这一判断。希望这种格局能陆续出现，是全球经济触底的希望，也是下一轮繁荣的基础。