历史数据和专家意见表明，即使发生经济衰退，澳大利亚房地产价格实际上也可能上涨。

由于许多经济体的经济增长放缓，全球和澳大利亚都在谈论即将到来的衰退。

并且尽管实际的经济衰退还不确定(您可以在Finder上阅读支持和反对经济衰退的论点的有益总结)，但现在正是考虑如果我们陷入经济衰退将对澳大利亚房地产价格造成什么影响的好时机?

历史可以证明是有用的指南。

在上一次经济衰退中，房地产价格发生了什么?

自1990年代初以来，澳大利亚一直没有陷入衰退，因为议会双方的政府都在吹牛。

在这次衰退中财产发生了什么?好吧，根据澳大利亚统计局的数据，在经济衰退最严重的几个月里，该国大部分地区的房地产价格实际上都在上涨。

最值得注意的例外是墨尔本，那里的房地产价格下跌，直到1996年才恢复到1989年的水平。

利率解释了部分复苏。1990年初，官方储备银行的现金利率高得惊人，达到17.50%，但随后几年一直稳步下降。

房地产专家迈克尔·雅德尼(Michael Yardney)解释说：“在经济衰退开始时，利率上升了一段时间，但很快又下降了。”“与此同时，我们的四大银行一直专注于商业贷款和商业贷款，随着传统业务的枯竭，它们进入了房屋贷款市场。这种便捷的信贷渠道使我们的住宅房地产市场保持了活力。”

当时墨尔本的不幸是由于雅德尼所说的“从1980年代末到经济衰退的过度行情[导致]由投资者投机活动引起的巨大房地产繁荣。”再加上墨尔本相对于澳大利亚其他地区更高的失业率，导致价格多年停滞。

墨尔本的经历提醒我们，“澳大利亚房地产市场”实际上是一系列较小的市场，每个市场都有自己的优势和脆弱性。

价格在2008年发生了什么?

全球金融危机提供了另一个有益的教训。澳大利亚著名地避免了2008年后的经济衰退，但是同样的数据表明，房地产价格实际上在这段时间里下跌了。

在经济衰退期间如何解释价格上涨而在没有经济衰退的情况下如何解释价格下跌?

专家房地产顾问克里斯汀·威廉姆斯(Christine Williams)说：“全球金融危机使我们的金融机构审视了其风险水平，并审视了澳大利亚的信用。”“ GFC之前的银行无论如何都提供了资产价值的103%至120%的贷款。信贷是如此的自由和开放。全球金融危机确实使它恢复了正常运转。”

“这就是财产遭受打击的原因，我们避免了全球金融危机。这是信贷紧缩。”

威廉姆斯说，这些限制今天或多或少仍然存在，从而进一步保护了房地产市场免受价格暴跌的影响。实际上，我们的金融机构已经吸取了教训。

利率和贷款政策是关键

历史的教训表明，贷款政策和利率确实会影响房地产价格。换句话说，当人们容易借钱时，房地产价格往往会保持或增长。

在2017-18年度，房地产价格下跌的最近时期是在低利率时期，但放贷政策更为严格。

威廉姆斯说，由于皇家金融服务委员会的结果，“放贷人变得非常严格，APRA做出了一些非常艰难的政策修改”。“人们只是不能借钱，因为政策是如此严格。”

此后，APRA放宽了这项贷款政策，随着最近官方现金利率的下调，利率甚至更低。

结果呢?主要房地产市场的价格再次上涨。在查看未来的房地产价值时，即使是最悲观的经济预测也应牢记所有这些。