在失去深圳客源地支持后，即使东莞连续两次放松楼市政策，市场也没有恢复往日的繁荣。

数据显示，5月，东莞新方网签约22.7万平方米，同比增长2%；二手房成交1460套，同比增长16%。截至今年5月，东莞一、二手房交易量在3月份实现了连续增长。

不过，如果将该数值与同期历史水平相比，此类交易依然“差劲少”，并没有复制过去几个周期“政策松动、房价暴涨”的趋势。

与此同时，大量二手房上市，漫长的退市周期指向了一个现实：投资者逐渐退出市场。回首20年，东莞房价经历了三轮大涨，不少投资者通过房地产销售获利颇丰。如今，当房价上涨空间逐渐收窄时，东莞楼市的投资逻辑也悄然发生变化。

万亿GDP的城市基本面

早在1990年代，位于珠三角腹地的东莞就已经是制造业的巨头。

东莞市位于广东省东南部，南北与深圳、广州两个一线城市接壤，平原地貌多。改革开放前，东莞地区以农渔业为主，工业不发达。改革开放后，1979年，第一家来料加工的加工厂——太平手袋厂诞生于东莞虎门。东莞乘着改革开放的东风，以“三比一”为抓手，发展外向型经济，接受港、台商投资。东莞的说法也被称为“世界工厂”。

经过多年的发展，东莞的制造业逐渐壮大。不再是单纯依靠数量和劳动密集型经济的“世界工厂”。效益型和资本、技术密集型经济已成为东莞的发展方向。如今，东莞已形成电子信息、纺织、服装制鞋、玩具制造、食品饮料加工、家具制造、造纸、电机及设备制造七大产业体系。华为、OPPO等知名企业相继登陆东莞。

数据显示，2002年东莞GDP首次突破1000亿元，达到1186.94亿元。到2021年，东莞GDP将达到10855.35亿元，首次突破10000元。成为全国第15个GDP超万亿元的城市。近20年来，东莞的GDP总量增长了近10倍。

随着经济的腾飞，东莞也吸引了全国各地的劳动力，常住人口也随之增长。数据显示，2000年东莞常住人口644.84万，到2020年底东莞常住人口1046.67万，增加401. 20年83万人。

人口的增长必然伴随着住房需求的增长。在这样的背景下，东莞的房地产业也在快速发展。

20年来房价上涨的三个高峰

2002年之前，东莞楼市主要由本土四大开发商——中信地产、宏源地产、光大地产、开元地产占据。2003年以来，随着万科、金地、碧桂园等外资品牌房企陆续入驻东莞，“概念营销”、“品牌营销”等新营销方式正式进入东莞，东莞楼市进入了一个新的发展阶段。

从成交量来看，由于紧邻深圳，东莞楼市的冷热楼盘与深圳楼市息息相关。2007年，深圳楼市低迷，风险加大。在开发商的自觉引导下，来自深圳的大量投资资金开始流入东莞市场。东莞和府数据显示，2007年，东莞一手住宅网上签约面积达到6.17亿平方米。2007年，东莞新房均价在5522元/平方米左右。

随后，在2008年金融风暴的影响下，东莞楼市进入低谷。2008年，东莞一手住宅网上签约面积减少近一半，达到357万平方米，同比下降42%。随后几年，东莞一手住宅承包面积逐步回升。

2010年，受供应紧张和高档住宅成交突出的影响，东莞房价迎来历史上首次大幅上涨。据东莞和富汇市场研究部数据显示，2010年东莞一手住宅供应量为462万平方米，签约面积为442万平方米。价格为每平方米7429元，同比上涨21.4%。

2015年，隔壁深圳房价暴涨，东莞与深圳的价格差距创历史最大。东莞的房价只有深圳的1/3，而且很多东莞到深圳的交通都很好。此外，东莞二套房首付降至40%，深圳客户再次涌入。东莞楼市。据和富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年东莞一手住宅网上签约面积达到998.7万平方米，同比增长76%。其中，深圳客户贡献了东莞楼市约4-5%的份额。制作。今年，东莞新房均价为每平方米9797元。

2016年东莞与深圳的价差继续拉大，2015年东莞楼市持续火爆，签约面积保持在900万平方米以上。东莞合福数据显示，2015年之前，东莞房价涨幅缓慢，涨幅基本在10%以内。2016年，东莞房价从2015年的9797元/平方涨至13761元/平方，涨幅达40%，创历史新高。最高。

然而，随之而来的是房地产市场政策的收紧。2016年10月，全国主要城市楼市政策明显收紧，东莞也首次推出“限购”，市场形势急转直下。2017年至2019年，东莞一手住宅年成交面积下降至500万平方米以上。

直到2020年疫情爆发后的4月份，在宽松货币刺激下，东莞楼市成交量再度回升，房价迎来第三轮大幅上涨。数据显示，2020年，东莞新建商品房合同面积742万平方米，创四年新高。东莞新房供不应求，价格也大幅上涨至每平方米24227元，涨幅达20%。

2021年，在“房主不炒”的大基调指引下，国家楼市调控政策收紧，东莞楼市在限购、首付等方面也出现多次上涨。2021年，东莞新建商品房成交面积将降至505万平方米。

投资逻辑的变化

东莞楼市发展20多年，年成交量不一。唯一不变的是房价的上涨。经过20多年的发展，2021年东莞的房价已经涨到了2.7万元/平方米。在此期间，从购房中获利的人不在少数。

2015年，东莞不限购，张帆（化名）和亲属各自在东莞沙田镇买了一套约90平方米的商品房，总价超过80万。张帆告诉第一财经，“我当时买了那个楼盘，因为深圳城际沙田站离这个楼盘只有300米，当时我在想深圳城际城际城的概念。” 松山湖、虎门、长安、厚街等地区，然而，2019年张凡想在深圳买房，在东莞卖掉这套房子时，总价也涨了约50万，最后以多超过130万。价格成功卖出。张帆的亲戚也以1多的价格卖掉了上述房产。

更神奇的是，张凡买了房子投资。他说，从买房、关房到卖房，他从来没有进去看过这套房，也没有装修过。

在此之前，像张凡这样在东莞买进投资的人并不多。不过，随着房价上涨空间逐渐见底，购房者开始谨慎投资楼市。

在东莞从事房地产销售6年的李逵（化名）告诉第一财经深圳房价最新消息，未来房地产大涨的可能性很小。现在在东莞买房主要是刚需，更多是为了自住，为了投资。买家会更加谨慎。

近日，在记者所在的购房群中，一位东莞业主表示，他在东莞拥有四处房产，其中一处在之前行情好的时候可以卖到每平方米2万元，现在只能卖了。 1.60,000元/平方米。他正在考虑要不要卖三套，因为在他看来，从长远来看，他手中的房产升值潜力可能还是比较小的，但从短期来看，房产价格大概率手头将持续下跌数年。

脱化学周期增加到 41 个月

上述东莞业主的担忧不无道理，因为从目前的数据来看，东莞楼市成交量仍处于历史低位，二手房销售周期已升至高位。

进入2022年，2021年东莞楼市延续低迷态势。合府研究院数据显示，2022年一季度，东莞商品房新签4934套，创历史新低。截至2022年3月末，东莞市新建商品房退役周期约为18个月，比去年同期增加13个月。由于交易放缓，退役周期明显更长。此外，一季度东莞网上签约二手房1957套，同比下降65%。

4月底，随着全国多个城市的楼市政策松动，东莞也加入了楼市政策宽松的行列。4月29日，东莞市调整更新购房资格。5月1日起，恢复个人税购房政策，同时承认社保和个人税。同时，认定标准由“每月连续缴费”调整为“累计缴费”。

半个月后，东莞楼市政策再次放松。5月14日，东莞楼市新政“东莞七”规定，符合国家生育政策且有两三个孩子的居民，可以购买一套新的商品房；购买政府认可的绿色建筑商品房申请。住房公积金贷款按规定可提高20%；个人住房转让免征增值税年限由5年调整为2年；取得房产证满2年的商品房可以买卖转让。

一系列政策组合无疑降低了购房者在东莞购房的门槛，也加速了房地产的流动性。以前需要三年才能出售的房产，可以在持有两年后挂牌出售。58安居房地产研究院首席分析师张波告诉第一财经，楼市政策的松动会带来市场积极性的提升，同时也会带动成交量的增加。 .

5月楼市放松后，东莞楼市成交量开始小幅增长。一手房网签约22.7万平方米，2021年同比小幅增长2%；二手房网签约面积15.20000平方米，约1460套，签约面积较2021年增长16%。但与2020年同期相比深圳房价最新消息，成交东莞二手房面积分别减少至少52.5%和49.3%。与历史数据相比，东莞市二手房成交量仍处于较低水平。

在销售端没有明显改善的同时，东莞的二手房挂牌数量却在持续增长。诸葛搜房数据显示，5月份，东莞二手房挂牌量为5.8万，环比增长1.5%，挂牌量为连续四个月上涨。

根据诸葛芳芳提供的数据，易材用“库存/过去12个月平均销售额”的公式计算拆迁周期。截至2021年1月，东莞二手房拆迁周期约为26个月，截至2021年2022年5月约为33个月，2022年5月，东莞二手房拆迁周期延长至41个月。

市场有句俗语：“每次楼市宽松政策一来，就是套现的好时机。” 不过，从本轮政策放松后的数据来看，东莞楼市成交量的明显回升可能还需要一段时间。随着时间的推移，投资者成功出售房地产变得不那么容易了。