2017/10/19

山东高法

买房是人生大事。买房后，签订买卖合同时不要放松警惕，因为买卖双方在专业知识方面信息不对称。地位。因此，在购房、签订买卖合同时，需要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱。以下是买房时要注意的事项清单。

签署空白条款时要小心

1、查看是否有预售许可

很多地方说要看五证，其实没必要。预售证必须提交其他四份证明，以便物业管理部门更安全地为我们查证。

您只需要到物业管理部门验证预售许可证的真实性。如果没有对外销售的预售许可证，购买时存在隐患和不安全因素。

2、看合同里的土地性质

虽然很多开发项目的土地为待售土地，但由于综合或商住用途，土地使用年限不是70年，有的甚至只有40年。

购买时一定要查看土地性质是否为待售，使用年限是否为70年，因为现行法律只规定住宅到期自动续期，其他非住宅行业普遍认为他们会为更新买单。

3、看看房子是干什么用的

目前在售的部分房屋与住宅相同，但用作公寓。

公寓的定义目前还不是很明确。可以明确的是，公寓的照明时间不需要满足两个小时，公寓是否可以作为学区房使用，教育部门没有明确答复。一般来说，如果住户入读的学生人数超过学校的招生计划，估计公寓就不会用作学区房了。因此，为孩子入学买房一定要慎重。

4、属性不容忽视

在签订商品房合同时，会与之前的物业公司签订物业服务合同。由于开发商与之前的物业公司关系普遍密切，因此物业公司的声誉和物业合同中的许多协议也应仔细阅读。

虽然物管公司成立后可以解散物业管理委员会，但目前的现实是，由于很多小区出租率不足或业主不愿意，物业管理委员会的成立是长期的担心它，导致业主和业主之间的许多纠纷。作为一个单独战斗的主人，难度可想而知。

5、车库与地下室或阁楼之间的约定

合同签订时，有时开发商会承诺给业主一个车库、储藏室或阁楼。这些协议必须写入合同。由于缺乏证据，口头承诺经常被驳回。

另外就是不管是车库，一定要看平面图，不要听开发商口头承诺，车库不一定能停车，很多楼层较高的储藏室也可以停。开发商一般说是车库，这个时候就看规划是不是车库了，另外就是人防的车位，不能认证，需要特别注意。

6、区域协议

这是目前争议最多的情况，主要是大家认为签完合同后，如果面积差超过3%，就不用交钱了。其实这是错误的。

这里如果和开发商有约定，先按照约定，没有约定再按照规定。开发商在签订合同时往往会与买方达成协议，协议主要以有资质的测绘部门出具的面积为准。

本案直接使用测绘区域，有效规避了3%的法定条件。这个一定要看清楚，签合同的时候可以直接约定面积，明确约定不付多少。

7、贷款问题协议

开发商经常承诺借给你贷款，但在合同中，开发商并没有明确说明贷款不能出租。而是开发商同意购房者因购房者信用等问题不能贷款，让购房者全额支付房价。

您也应该注意这一点。您可以先查看您的个人信用，也可以在合同中注明。您可以取消合同，因为您无法获得贷款。

8、逾期或赔偿问题

开发商和买方将在合同中约定双方取得证书或支付货款的期限。但是，细心的你会发现，双方违约后，赔偿金额是不等的。签订合同时必须要求对等待遇。

9、切换问题

合同规定必须明确交房条件。检验合格后，有单项检验、综合检验或竣工检验备案，以及消防检验等。

必须明确：单体单元验收后，小区可能还在建设中，小区内的道路和绿化可能没有完成，生活可能不方便，所以一定要明确约定。

10、关于社区公共区域和公共部分的协议

社区中因俱乐部或公共场所引起的纠纷越来越多。开发者往往只是告诉你社区里的俱乐部和健身场所的标准和先进程度，以避免产权问题。

如果您不同意这些地方的产权，最终可能会被开发商出售。买方可能不会让您免费或以折扣价使用它。如果合同规定这些地方的所有权属于业主，开发商不能出售这些地方。

11、各种设施的协议

在gas、宽带等方面，开发者往往只选择其中一种，导致用户无法选择。如果在合同中约定开发商需要让几个运营商进入社区，比如宽带，我们不能被动地选择一个。如果大家都进来，我们的选择范围就会更广，我们就会有主动权。

12、双方协商解决的内容要多研究

上述任何争议内容，由双方协商解决，一般对开发商不利。违约责任要明确，不能简单协商解决。否则，如果出现问题，您将不承担任何责任。赔偿依据。

注意合同附件

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公房与公房共用建筑面积说明、装修设备标准及合同补充协议。

(1）房子的平面图要标明每个房间的具体大小和墙的宽度，还有阳台的大小，空调等具体设备的位置。

如果上述不明确，房子的平面图根本不能作为准确的指示，对开发商也没有明确的约束。

(2）无论是房屋平面图，还是公用部分和公用房屋建筑面积的描述，装修设备的标准，准确的数字和具体的描述表达他们的内容，而不是概念化。文字。

附件中不应出现“高级”、“名牌”、“精装修”等字眼，而应明确“高端”的具体标准是什么，“名牌”是什么品牌，“精装修”要达到什么样的装修效果。

(3）根据民法“意思自治”的原则，商品房购买人可以不受格式条款的限制，与开发商完全协商，并行使修改补充权此外，签订补充协议，澄清一些模糊概念，修改主合同中不合理的条款。

13、房屋交付后，购房者发现房屋实际情况与销售广告不符，能否要求开发商承担违约责任？

答：为保护购房者权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但卖方对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的描述和承诺是具体确定的，具有重大影响的商品房买卖合同的订立和房价的确定，视为要约，商品房不包含说明书和承诺，买卖合同也应视为合同的内容，当事人违反合同的，应当承担违约责任。”

由此可见，如果房地产广告中关于房屋及相关设施的描述和承诺对合同价格有重大影响，那么即使该描述和承诺未包含在房屋买卖合同中，它们仍然是合同的一部分。 如果买家发现描述或承诺的内容与实际不符，可以要求开发商承担违约责任。

14、哪些属性不可转让？

答：根据我国《城市不动产管理法》第三十八条，下列不动产不得转让：

(1）以出让方式取得的土地使用权不符合本法第三十九条规定的条件；

(2）司法机关、行政机关依法裁定或者决定查封或者限制其他形式的房地产权利；

(3）依法收回土地使用权；

(4）未经其他共有人书面同意的共有房产；

(5）所有权存在争议；

(6）未依法登记领取权属证明；

(7）法律、行政法规禁止转让的其他情形。

15、我只有房产证，没有房产证，能拿到房子的所有权吗？

答：房产以登记的形式公示。只有登记后，物权才能生效，买受人才能取得不动产的所有权。登记是在房地产部门的登记册上登记新业主的姓名。不动产登记簿是产权归属和内容的依据。房产证是房产部门向权利人出具的证明，仅作为证据。不动产登记簿记载的权利人与不动产证明书记载的权利人不同的，以不动产登记簿为准。即房产证的效力弱于房产登记簿的效力。没有纠纷可以，但发生房屋产权纠纷时，房屋产权归属于不动产登记簿上的人。因此，在买卖房屋时，一定要注意不动产登记或不动产登记的变更。

16、我买的房子面积缩小了怎么办？

Answer：面积缩水是购房者经常遇到的问题。房屋“面积缩水”，以房产管理部门测算的面积为准。 《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面积收缩作出了明确规定：一是错误率在3%以内的，当事人不能要求终止合同，但对于缩水部分的购房款，开发商应退还。其次，如果错误率超过3%，买方可以选择要求解除合同，或者不解除合同，但要求开发商承担其他责任。

17、开发者逾期怎么办？

答：开发商应按约定时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商未能按时交付房屋，购房者可以根据不同情况采取不同的方式维护自己的合法权益。一是开发商未按时交房，经催促后在合理期限内不履行的，购房者可以解除合同；解除合同的，可以要求开发商承担违约责任；第三，逾期交付，开发商经催促后在合理期限内交付的，不能解除合同，但可以要求开发商承担违约责任。需要注意的是，如果买方有权撤销，则必须在法定期限内行使。不行使的，解除权即告消灭。

18、房屋买卖合同签订后，因意外造成房屋损坏或灭失的风险由谁承担？

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条 但是，当事人另有约定的除外。房屋损坏、灭失的风险在交付使用前由卖方承担，交付后由买方承担；房屋损坏、灭失的风险自书面交接通知书确定之日起由买方承担，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”

可见，一般情况下，房屋交付前房屋损坏的风险由卖方承担；房屋交付给买方后，由买方承担。这里所说的交割，是指房屋的转让和占有，即房屋由出卖人移交给买受人，由买受人占有和使用。

19、签订商品房预售合同的条件是什么？

答：根据我国《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合以下条件：

(1）土地使用权出让金全部缴纳完毕，取得土地使用权证；

(2）持有建设工程规划许可证；

(3）根据提供预售的商品房，开发建设投入的资金已达到项目建设总投资的25%以上，建设进度和竣工交付日期已确定；

(4）向县级以上人民政府房地产管理部门申请预售登记，取得商品房预售许可证。

商品房预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门按照国家有关规定进行登记备案。商品房预售所得款项必须用于相关工程建设。

20、卖家未取得商品房预售证。与购房者签订的房屋预售合同是否有效？

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同应视为无效，但在诉讼前取得商品房预售许可证明的，则可以视为有效。”

可见，开发商签订商品房预售合同，必须取得商品房预售许可证明，否则合同无效。当然，也有例外。如果在购房者向法院提起诉讼之前房屋买卖网站，商品房预售人已经取得商品房预售许可证明，预售合同也可以认定为有效，但前提是取得了诉讼前。

21、房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案。一方可以要求确认合同无效吗？

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人请求商品房预售合同具有未依照法律、行政法规的规定登记备案的，合同被确认无效的，不予支持。当事人约定登记备案手续是商品房生效条件的预售合同，除一方已履行主要义务，另一方接受外，均按约定执行。”

由此可见，虽然法律要求商品房预售合同签订后进行登记备案，但如果双方在签订预售合同后未办理登记备案手续，法院不支持当事人提出的确认合同无效的请求。办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。

22、房子有质量问题，请问卖家可以随时修吗？

答：《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业对其销售的商品房承担质量保修责任。保修范围由当事人约定，合同中的保修期、保修责任等，保修期自交付之日起计算，商品房保修期不得少于建设工程出具的质量保证书规定的保修期。承包给建设单位；保修期不低于《规定》规定的最低保修期。非住宅商品房的保修期不低于质量规定的保修期由建设工程承包人向施工单位出具的保修书。保修范围内的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，承担损失。因不可抗力或使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。”

另外，我国《建筑工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建筑工程的最低保修期为：(1）基础设施工程、地基工程和房屋主体施工结构工程，设计文件规定的工程合理使用年限；（2）屋顶防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；（ 3）冷暖系统为2个制热期和2个制冷期；（4）电力管道、给排水管道、设备安装装修工程为2年。其他项目保修期为由雇主和承包商确定）。承包商协议。

可以看出，房子的保修期是比较复杂的。为保障自身权益，除法律规定外房屋买卖网站，当事人还可以在合同中作出详细约定，制定房屋保修条款。因此，如果房子出现质量问题，并不总是可以要求卖家修理。卖家的保修期是有一定期限的。

23、房屋买卖双方签订合同后，卖方与第三人恶意串通，签订合同交付使用，买方能否要求确认第二份合同无效?

答：《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人与出卖人、第三人恶意串通订立出卖人与第三人订立的商品房买卖合同以交付使用无法取得为由请求确认其无效的，应予支持。”

因此，房屋买卖双方签订合同后，卖方与他人签订合同，交付房屋使用。买方只要能证明卖方与第三人恶意串通，就可以请求法院确认买卖人与第三人签订的合同无效。现实生活中，如果第三方明知买卖双方的合同，还与卖方签订合同，其实是恶意的。

24、房屋交付使用后，如无法出具房产证，开发商是否应承担违约责任？

答：《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“因出卖人原因，买受人未能取得房屋权属证书下列期限届满后，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房销售规定的房屋所有权登记期限合同；（二）商品房买卖合同标的为尚未建成的房屋），自房屋交付之日起90天；（三）如果标的为商品房买卖合同为已完工房屋，自合同订立之日起90天，合同未约定违约金或损失金额难以确定的，可按年限计算e 购房支付的总金额，参照中国人民银行制定的金融机构逾期贷款利息计收标准。”取得房产证。

在现实生活中，房产证是长期拿不到的。部分原因是开发商无法及时完成销售手续。由于开发商的原因，购房者在一定期限内无法拿到房产证。购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地保护自己的权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，并明确时间，防止开发商恶意拖延时间。获取证书。

25、房屋出售时，所占用房屋的土地使用权是否转让？

答：我国《城市不动产管理法》第三十二条规定：“不动产转让或者抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权应当转让抵押同时。”根据上述法律法规的规定，房屋买卖时，房屋占用面积的土地使用权也随之转让，即所谓的“地与屋”。房屋买卖双方签订购房合同后，应当到房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理房屋过户登记手续。房屋产权。同级人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。经土地管理部门核定后，由同级人民政府补发土地使用权证。至此，土地使用权随房屋出售而发生变化。

26、房屋买卖双方已办理过户手续，此时双方可以解除合同吗？

答：我国《合同法》第93条规定：“当事人可以约定解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。当解除合同的条件履行完毕，有权解除合同的人有权解除合同。”

可见，只要双方协商一致，即使房子已经转让，也可以解除合同。

27、房屋买卖合同签订后，一方以房屋产权变更未登记为由主张合同无效。能成立吗？

答：我国《物权法》第十五条规定：“当事人订立、变更、转让、消灭不动产权利的合同，自合同成立时生效，法律另有规定或者另有规定的除外。合同另有约定。；未登记产权不影响合同效力。”

由此可见，对于房屋买卖双方而言，只要双方签订合同，无论是否到登记机关办理登记，均不影响合同的效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则合同成立时生效。因此，不能以未办理变更登记为由主张合同无效。

28、在房屋买卖过程中，如果买方延迟支付购房款，卖方可以要求解除合同吗？

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据合同第九十四条的规定法律规定，出卖人或购房人拖延交付房屋的一方当事人逾期支付房屋价款，经催促后三个月内不履行，一方当事人要求解除合同的，应当应予支持，但当事人另有约定的除外。行使解除权的合理期限为当事人通知后三个月。对方未通知的，应当在一个自解除权发生之日起一年；

由此可见，如果购房者拖延支付房价，卖方可以先要求其履行合同，支付购房款。付款后，卖方可以要求解除合同。另外，撤销权有一定的行使期限。

29、出租屋已售出，承租人是否有权继续居住？

答：我国《合同法》第229条规定：“租赁期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。” "Several Issues Concerning the Implementation of the "General Principles of the Civil Law of the People's Republic of China" by the Supreme People's Court Article 119 of the Opinions of the People's Republic of China (for Trial Implementation)" stipulates: "If the property rights of the private house are transferred due to sale, gift or inheritance during the lease period, the original lease contract shall continue to be valid for the lessee and the new owner." sold, the renter has the right to continue living.

30、What is a tenant's right of first refusal?

Answer: The right of first refusal of the house lessee means that if the lessor sells the leased house, it shall notify the lessee within a reasonable period of time before the sale (the Supreme People's Court's "General Principles of Civil Law Opinions" stipulates that three months' notice shall be given), The lessee has the right to purchase with equal conditions. If the seller fails to notify the lessee, the lessee may request the people's court to declare the sale of the house invalid.

Housing tenants must meet two conditions for first purchase:

First, other tenants do not have this right when the house is rented;

Secondly, the conditions offered by the lessee are the same as those offered by others.

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