律师联盟首席律师主攻：重大疑难房地产案件2021年2月8日

作者｜张茂荣

房地产纠纷解决专家，信融律师团队/广东湾律师联盟首席律师

主攻：房地产大案、疑难案件

2021年2月8日，深圳市住建局发布《关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》）、《政策解读》（以下简称《解释》）、《深圳市房地产与城市建设与发展研究中心关于发布深圳市住宅小区二手房交易参考价格的公告》（以下简称《通知》）三文件，乍一看：不就是出了个交易参考价吗？在房市上，一个愿意拼，一个愿意吃苦。政府怎么能控制物价水平，对实际交易没有任何意义！

因严重偏离实际成交价被网友投诉

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但如果你仔细观察，你会发现其中有很多。可以说二手房市场是“无血无情”：

1、《解读》从四个方面论述交易参考价的作用，其中“引导商业银行合理分配二手房贷款”后十六字为鬼杀鬼佛。挡住佛的市场杀手！

正如作者在前文《深圳豪宅正在“降价”中所说：恒宇双喜润富13.20000，半岛11.60000，前海时代10.@ >70000，一房中心10.@>080,000...｜官方交易参考价本质解析：3月28日二手房贷款极有可能被“三合一”制度监管, 2018年“以房地产信息系统中的网上签约合同查询结果”为审核依据，收紧以“二手房交易参考价”为审核依据！

一旦出现这种情况深圳房价查询系统，交易参考价将直接导致房贷政策从之前的“以市为策”变为“以盘为策”——政府可以控制贷款审核商业银行通过设定交易参考价格，通过降低交易参考价格来降低交易参考价格。为达到降低银行贷款、提高购房首付、提高购房门槛的目的，可以针对具体楼盘进行杠杆伸缩，实现对个别楼盘的精准调控，你想“玩”的房地产！

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2、在深圳公布的3595个二手住宅楼盘中，热卖楼盘的参考价格与实际成交价相比，都是“破”，20%的折扣是正常的，并不少见被切成两半。以恒宇滨城二期为例，前段时间挂牌价为40万/平方米，但实际成交价已超过30万/平方米，但成交参考价仅为13.2万。贷款，无论是第一套还是第二套，贷款金额都会大幅减少，首付也会大幅增加，其他网红房产的实际成交价远高于成交参考的情况也是如此价格，如双溪花园、华润城润府、半岛城邦、一方中心……

由于交易参考价覆盖了深圳所有二手住宅楼盘，与以往的调控政策完全不同，它可以“因地制宜”、“精准打击”，从而降低特定房地产的杠杆率和交易量。除去深圳示范区利好因素的支撑，长期低迷的成交对房价也有一定影响。说到这里深圳房价查询系统，估计网友们都知道，把它比作二手房市场的“大杀手”、“核武器”也不为过。

值得关注并在网上引起轩然大波的是，深圳市住房和城乡建设局约谈多家中介机构要求下架高价房源的消息。，并被要求从即日起不得发布高于交易参考价的挂牌信息，即彻底封杀高价挂牌！

随后，有网友发现，不少高价房源下架。笔者尝试查询润府、半岛城邦、双溪花园、一房中心等楼盘，发现要么是无价的房子，要么是没有房子。 .

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封杀高价房的结果是，未来高价房买卖只能“在黑暗中”进行。问题是：如果你看不到它，它不存在吗？《通知》的目的是“促进二手房市场信息公开”，反而让超过交易参考价的交易信息不是更加透明，而是完全黑暗：只有参考价是透明的，交易价格不透明。被大多数网友戏称为现实版的理想主义，骗了人的耳朵。

今天早上，笔者在朋友圈看到了以下黑色幽默漫画。调控房价的良心为何会引来如此嘲讽？！

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封杀高价房源也对法律诉讼产生了影响：当二手房卖家违约时，为了找出房屋差价的损失，买家会上网查询确定金额诉讼。没有房价，买家的损失就无法核实。显然，证据不能被锁定。

欣荣说：房贷政策变了，买二手房，一定要先查看成交参考价，不同意封杀高房价

1、目前深圳二手房市场价格有四种：市场参考价、实际成交价、评估价（又分为转让评估价和市场评估价）、网上签名转让价格。不同的价格不适合市场。参考价成为银行贷款的依据后，其他三个价格将不参与贷款，首套房贷未必能达到成交价的70%。因此，需要注意避免贷款失败对卖方构成违约；

2、笔者也不赞同封杀高价房：一方面交易参考价拉高了首付比例，抬高了交易门槛，排挤了投资者（投资者基本上都是用杠杆，而且越长越好），刚需不是高价房的罪魁祸首，只要你有钱愿意支付高首付就可以买，堵住高价房确实没有达到淘汰高价住房的目的；另一方面，封杀高价房导致以上交易参考价的挂牌完全不透明，与《通知》中引入交易参考价以提高交易透明度的初衷背道而驰；

3、从房贷政策“全国一策”到“分城施策”，再到“市场施策”，深圳二手房调控进入深层次——水域，二手房杠杆普遍缩短，对新房有利。新房与二手房存在巨大的价格剪刀差，预计未来新房会更加火爆；

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