未来3-5年中国三四线城市房价走势初探

一、背景

当笔者和很多空军一样，还在期盼“楼市雪崩”的到来时，中国楼市在经历了2008年的短暂低迷后，如何能立即呈现出量价齐升的不可思议？情况。如果这种现象发生在 2007 年之前，那就不足为奇了。但2009年，在“全球金融危机”的阴霾还没有完全散去的时候，中国楼市能独善其身，实在是不得不发人深省。一时间，“楼市泡沫”、“楼市热”、“楼市绑架中国经济”等言论频频出现在报纸上。中国楼市怎么了？带着这个疑问，笔者从身边的城市出发，对中国三四线城市的房价走势进行了深入探讨。

二、连江楼市现状

连江市是广东省湛江市下辖的一个县级市。全市常住人口约30万。它是中国典型的三线城市，也是作者的家乡。从房地产构成来看，与国内大部分三四线城市一样，2004年以前，连江市的房地产业主要以居民自建房为主，不能算是真正意义上的房地产。严格意义上的房地产市场。连江房地产市场真正初具规模，是从“政府限制私人土地购置建设”政策的出台开始的。

主要属性。目前全市已建成楼盘项目近十个：金都名园、建大财富园、和王园、永福园、和盛园等；而在建房地产项目有清华花园、美景花园等。短短几年间，连江已涌现出十几个大型房地产项目，可见连江房地产市场的快速发展。

从消费构成来看，目前连江楼市的购买力主要来自于教职员工、公务员、个体户、国企事业单位。

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价格。目前，连江市各大型项目毛坯房均价在2500元左右。

那么，作为一个三四线城市的典型代表，未来3-5年，廉江房价会呈现出怎样的走势？下面笔者就影响连江房价走势的因素进行深入分析。

三、影响连江房价走势的重要因素

1.出台限制私人购买土地和房屋的政策

据说连江房地产市场的形成是市场经济的产物，而不是政府政策催化的产物。连江的房地产行业经历了房地产市场从无到有的繁荣，短短几年（3-4年），都证明了相关政策的巨大影响。

随着中国城市化进程的加快，城市人口将进一步增加（城市人口增加的原因将在后面的具体事件中说明），人口的增加必然带来刚需的增加对住房的需求。由于政府限制私人购地建房，购买商品房成为市民的唯一选择（当然也可以选择租房未来五年的房价走势会怎么样，但要租房，就必须有房，因此整体市场对住房的需求仍然在增加）。

2.珠三角产业转移机遇

“产业升级转型”在珠三角说了很多年，但一直没有实质性的行动。然而，2009年，经过全球金融危机的洗礼，珠三角不得不进行产业升级转型。随着珠三角产业升级转型的进一步加快，越来越多的企业，尤其是劳动密集型和高耗能、高污染的企业，必然会走出成本（人工成本、能源成本、土地成本、污染控制成本等）。

但是，由于广东在物流、资金流、信息流、相关硬件设施等方面的区位优势和改革开放的岁月，在未来很长一段时间内仍将持续存在，大量的企业我暂时不想离开广东的热土。在这种情况下，寻找运营成本低于珠三角的区域成为所有企业的共同目标。珠三角周边的三四线城市具有劳动力和地价比珠三角低的优势，企业发展所需的物流、信息流和资金流也更加便捷。此外，这些地方政府为更好地引进资金拉动地方经济而制定的优惠政策正好满足了这些企业的再投资需求。因此，珠三角企业向三四线城市转移必然成为趋势。这一趋势在连江九洲江经济开发区、连江（佛山）产业转移基地等大型产业园区的建设中就可见一斑。连江“中国电饭煲之乡”美誉的形成，见证了产业转移给连江带来的好处。相信随着产业转移的进一步推进，这样的名声在未来会层出不穷。

随着工业园区的建设和外商投资的进一步扩大，连江经济将迎来新一轮的增长，这也将带来就业市场的进一步扩大。回到房地产市场，一个地区房地产的兴衰直接关系到该地区的经济。从房地产的角度来看，就业增长意味着该地区住房需求的增加，因此经济增长将直接推动房价上涨。

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3.70、1980年代后，新一代农民工返乡创业

金融危机和产业转移带来的另一个问题是珠三角地区就业机会持续下降。在这种情况下，大量农民工选择返乡。对于老一辈农民工来说，回到家乡就意味着回到家务农，而对于70、80后的新生代农民工来说，返乡务农是一场噩梦。一是这个时代的许多农民工，由于在国外工作多年，早已失去了耕作的基本技能；另一种是，由于在国外工作多年，家里的土地早已被耕种多年，或者土地早已失传。性卖给了别人。在这种情况下，回国创业或重新进入当地工厂继续兼职，成为这些农民工的最佳选择。

因为这些人的参与，三四线城市的人口也将快速膨胀，这将直接增加住房的刚性需求，房价上涨将成为必然事实。

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4.农村大学生成长的潜在需求

农民大学生听起来有点“贬义”未来五年的房价走势会怎么样，其实不然。顾名思义，农民大学生就是祖先是农民的农民，他们自己也是农民。他们刚上大学，所以他们有一个额外的身份。

因为他们的祖先从事农业，对耕作的艰辛有着深刻的理解，再加上从小受到家人的教导，所以走出农村成为了这个群体的最高目标。而能不能真正走出农村的一个关键指标，就是你在城市里有没有自己的房产。由于户籍限制、一线城市生活成本高、家庭关系维系等因素，选择户籍所在城市成为最理想的选择。近年来，随着各大高校招生规模的进一步扩大，这些人的数量将进一步扩大，成为未来不可忽视的三四线城市住房潜在消费者3、5 年。

5.热钱涌入，推高楼价

这里讨论了两个主要的热钱来源。一是来自一二线城市的投机资本；另一种是民间游资，为了规避通胀预期风险，选择投资房地产。第一种热钱的产生是因为目前一二线城市房价持续上涨，投资风险加大，投资价值不高；与一二线城市相比，三四线城市前期并未获得投资客户。注意（原因很多），整个市场的投资成分很少，所以后期更有投资价值；加之2009年上半年一二线楼市回暖，大量资金释放。因此，流入三四线城市的投机资金自然会放大。至于热钱的第二个来源，则与当前的全球金融危机直接相关。为应对当前的金融危机，世界各国央行纷纷开启印钞机，大规模开展“赚钱”活动，提高了对全球通胀的预期。我国目前实施的电价上涨政策，很可能是通胀的前兆。

6.建筑成本增加

近期，国际原油持续上涨，国家电网也上调工业用电价格。这一系列动作必然导致工业生产成本的增加。建房所需的水泥、钢材、玻璃等原材料价格自然上涨。而这些成本会通过价值链的传递，间接地转移到消费者身上。

四、结束语

根据以上分析，连江房价上涨只是时间问题。从连江楼价走势分析，可以看出中国三四线城市的基本走势。当然，每个城市的具体情况（地理、经济发展水平、房地产市场的成长期）是不同的，但直到国际经济环境和国家相关经济政策没有太大变化，这种上升趋势是非常高的很明显。

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