以下内容精选至“深圳十三房”公众号问：请问！40+，家庭年收入70w+（5年左右会退休，

以下内容选自“深圳十三房”公众号

问：对不起！ 40+，家庭年收入70w+（5年左右退休，收入40w），坂田有一本3房红皮书，市值540W自住（两人名下） )，以及后海一处破旧两居室（一人名下）租金大于贷款市值590w（贷款60W），手头现金90w。目前，我想再折腾一下。计划是1.卖两套贷款500w买福田莲花屋； 2.卖坂田贷款500w，买福田小三房； 3. 离婚再抵押Sakatian 300w，贷款在官内买个小两房（可以吗？）我很喜欢甜蜜，好贵，买不起！主要是想住海关，也想优化资产，喜欢莲花和香蜜湖的环境，希望能恢复！

答：坂田的那套红书在手，随便你起名字吧。不建议全部出售。一套欣赏，一套自住是标准的。至于更换哪一套，我们需要进一步了解您。在芯片的选择上，宏观板块+微观地产很重要。

问：您好十三老师，您觉得旧木龙改造工程怎么样？未来有潜力吗？

A：看不到潜力。至于罗湖老旧改造项目，中海天转达到了终极目标。一手买家正在赔钱。以天篆的教训，谁敢高价买木龙？另外，木龙旧改造太有名了，是负面的。明知木头龙的拆迁户难对付，更难卖个好价钱的新房，这家大概率把益田做成便宜货，还不错。

Q：如何尽快获得深圳购房资格

回答：在深圳购房的条件如下：深圳户（可买一套）深圳户（可买两套）深圳社保连续五年（可买一套），第二年可以用真爱大法操作；

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Q：你好，十三哥，我经常看你在今日头条上的文章，觉得受益匪浅。我自己有两个房地产问题，想问你。我在福田水沙有一套房子，价值约1300万元，龙华高君有一套房子，价值约1000万元。我想把这两套房子卖掉，搬到深圳湾，但是现在深圳湾的房价已经很高了，16万到20万左右，而且房龄也老了。同时，我也考虑了宝中的西陇湾。所以想问一下，2000万左右，可以选择自住和投资价值的区域和房产？另一个是我们现在手头有大约 500 现金。想投资宝中西城的小面积房产，还是碧海的玉湖湾，哪个更合适？我们年收入300左右。谢谢！

答：您好，感谢您的赞赏！与商家联系了半天，发现了一个现象。龙华业主一般换福田，宝安业主一般换南山，龙岗业主一般换福田或南山。目前，福田CBD、后海总部、车公祠、科技园，以及正在开发中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也主要集中在福田南山。如果需要的话，可以花半个小时到一个半小时通勤。要去上班，但是工作几年后，会有换房间的打算。产业也集中在福田、南山、光明。医疗和教育之间的差距，不是在关外短时间内就能填补的。所以更衣室的方向是从关外跑到关内，工作距离远。离工作更近，用好学校代替坏学校。这些资源都集中在海关。所以1000万以上的预算，我的建议是直接去南山。最终的市中心仍将是福田-南山-前海线。没有其他新中心可以动摇它的地位。最昂贵的地区是南山，这是最稀缺的。唯一一点就是海景资源也在南山，未来最好的地方还是深圳湾，这也是换房的终极目标。一个城市，房价最高点会出现在哪里？总结一下：1、出门繁华，进门静谧；2、建筑新，建筑品质高；4、名校加持； 5、它不能离CBD太近或太远。香蜜湖和深圳湾都符合以上几点。短期来看，深圳湾将是深圳房价的最高点，但目前的价格已经很高了，建议买笋。太古城南是深圳湾的入口，可以多加留意。宝中是稳定的产品，玉湖湾是攻势产品，价差不大的首选西城上筑，价差大的首选玉湖湾。

Q：十三老师因为名气而来，希望给小白一个详细的介绍。基本情况：夫妻俩在罗湖蔡屋围地区打工。没有孩子（计划），深户没有房子。既能自住+投资升值的竹笋。 1、选盘思路不成熟，大致有四个：坂田、龙华（洪山、上塘）、南山松坪村、宝安（新安、西乡）。上面的盘子值得考虑吗？优先选择？或者有其他更好的板子推荐吗？ 2、 坂田最近好像很火，特别是坂田北，交通（10号线）、学校（省级实验？）好消息多，值得上车吗？ 3、对于你推荐的盘子，你推荐哪些竹笋？老师，谢谢！期待回复。

答：你好，总价600万。关注紧邻热门板块的溢出板块：碧海、西乡、平州、蛇口、景田、梅林、商汤、民治、坂田等。如富通城、幸福君湾、汇义城、奇友家园、金商塘路、山海锦等坂田的标杆产品已经开始上涨。坂田也是我看好的地方之一。与北站相比，性价比，区位优势有利。地铁、板银通车，豪宅税收（降本）优惠。光盘可用。

Q：星爷您好，我目前在妻子名下的华豪园有一套两居室公寓，没有很多提前贷款可以买。我在武汉还有一套，明年才能兑现。想请星主给点意见，要不要把花浩源卖给坂田、隆中、南山来改进？还是继续持有，等明年老家出关后在深圳买一套。因为我在外地自住还有贷款，所以我老婆是沈家深圳房价，我是非沈家。 5年社保后，这种情况可以先交30%的首付吗？改良房型总预算为800-1000W。

回答：你好，南山是提高自住的首选，但适合港豪人，总价在1000万以上，只要有深圳房票，30元就可以经营％ 首付。全额抵押或5到3种方式，部分中介有渠道。接触的投资人很多，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需房是两个完全不同的市场。港豪产品需要用放大镜才能找到。疫情期间，一些小老板破产倒卖，大家可以淘淘，降低笋价。首付300万以上即可获得约1000万件产品。如果月供能力不错，现在就可以开始关注了。

Q：十三老师，渔村的房子，宇宙旅行的房贷是210W，月还款已经10个月了。 5月份刚换了公司，社保2200，工资8k。我想申请环球旅行的大额分期卡。 ，需要做哪些准备工作？

答：很简单，两个月后，找一个可以帮你按揭的客户经理。在债务和查询数量的控制下，银行的抵押贷款一般更容易获得批准

问：十三老师您好。去年底刚买了阳光棕榈园三期119平四房两卫公寓。朝南，设有电梯间。税金➕中介费35万。买了之后，现在很担心，因为这个项目没有好的度数，而且车位不够。唯一的好处就是房子很正，方位好，居住舒适。我现在纠结的是：我老公要花30万左右装修，然后搬进去，他想在那里住至少5-8年。想问问十三老师，到底值不值得翻新持有5-8年，还是等3年马上卖掉？另外，我现在马上要生孩子了，也需要考虑学历问题。我不知道阳光小学和前后中学的未来会是什么样子？谢谢十三老师。此外，手头还有130万现金。我应该如何更好地投资？家庭税后年收入为90万。

答：棕榈园是南山前海板块的一家超市。 2002-2004年的房子容积率低，花园大，学区比较舒适。虽然离地铁较远，但好在离前海近。桂丸，日后保存没问题。至于装修，就不用花30万了。这笔钱够我们去一个弱势的二线省会城市付首付再买套房了。剩余资金130，关注碧海西乡和沙井，投资西部。

问：你好，我的预算不超过700万。夫妻俩在车公寺和竹林工作。需求是带好小学学历，离地铁10分钟以内，而且面积不小于80平米（自住），周边设施尽量齐全，请帮我推荐老师?

答：你给的资格其实很清楚。名校小学学区房单价不到9w。这在福田已经很难做到。我们熟悉百花、梨园、明德等名校。均价都已经超过10w。小学的排名很难查比较，因为没有统一的小测验，每年前五名的入学人数和小学5A的人数都能在一定程度上反映成绩。你在车公庙和竹林工作，地铁1、11、7、9号线很方便。如果往东走，可以注意水烟和自贸区。如果你去西边，你可以去南边。看看外面。

Q：想投资香蜜湖拆迁房，竹园和龙溪哪个好？或者有其他推荐的盘吗？谢谢！

答：你好，竹园这样的房子永远不会涨，但新的高中学历危机正在肆虐。距离神澳20米的竹园小区，几乎被抽空了。一旦深圳中学的学位进一步紧张，学位可能随时发生变化。 学区房的投资方式有很多种：1.买学区房没学区（暴击）2.买二手学位还能打折（财源广进）3.买成熟的自己 想买学位房（投资+刚需），想马上用（孩子在读），买四大专业（深、中、深、高-水平实验）报名参加国外深度考试......这些覆盖社区是在9年后才被选中的。如果能拿到学位，建议买学区房，未来成长空间大。深圳教育集群化趋势明显，如梨园、红岭、南第二外国语学校、南山实验、南山外国语等。我们可以考虑一下南山教育集团（南山第二外国语学校南山外语实验）所覆盖的社区，新的教育模式，学生也很好，拆迁思路也是很专业的路线。深圳有了房地产，真正的旧改成功了。 “住宅小区”不到10个，博拆卡的概率太高。房地产投资至少需要短期确定性，老式改革的机会成本太高。

Q：老师您好，除了神外龙华校区中小学那1000多栋豪宅外，是不是只有龙跃居四期的红楼？看到单价10w左右的几套壳是不是太离谱了？如果你想在这所学校上小学，你有什么建议吗？谢谢！

答：神外龙肯定不如神傲北。神外龙的概念其实已经炒作了一轮，但是目前对应的学区房价格不算太贵（非双学位），还在可以接受的范围内，双学位的价格度偏高。多渠道看，还是有一些单价在8万左右的房子。

问：十三老师您好，我有130万的首付，月供没有问题。我想第一次买车库。我想买它来投资，因为我不会在短短的两三年内搬进来。花豪园和彩田明园，宝安还没开始看，虽然钱少还是想在宝安和福田买房，你有什么建议？谢谢

回答：你好，华豪花园和彩田名园是普通的停车场，一般是上升区域，投资价值不大。彩田明园的房产一直是福田的价格洼地。建筑年代和产品都比较陈旧深圳房价，预期增长有限。建议在南山、福宝、神外龙华购买小户型。