原标题买房的好时机

见解

林振兴作词

生产|乐居财经

楼市依旧充满观望和犹豫情绪，但5月12日，天猫好房的直播间，却传来了满满干货的声音。

直播的主角是重量级人物。中国房地产业协会会长冯军、中国房地产估价师和房地产经纪人协会会长柴强、北京市律师协会副会长王庆友一同出现在镜头前，面对面直面网友，解答消费者购房问题。 ，以及来自房地产从业者的相关问题。

这也是房地产行业40多年来，三大协会的会长第一次一起出现在直播中。他们掀起的热度不亚于网红博主。两小时内，在三个平台共吸引了72万浏览量，网友提出了200多个问题。

当前，房地产行业面临诸多挑战，未来发展的不确定性，让“焦虑”、“寒冬论”成为众多房地产从业者和购房者口中的高频词。此时，房地产行业的供需双方最需要“信心”的注入和传递。

在直播间，三位总裁对房地产行业和市场行情进行了详细分析并进行了交谈。他们不仅做出了准确的判断，还给采购商和从业者提出了合理的建议，让听众顿时恍然大悟。愉快。他们的权威声音旨在让行业更积极地面对挑战，让市场充满信心和健康地更上一层楼。

中国房地产业协会会长冯军

谈买房：理性看待短期房价波动

2022 2018年，房地产市场上演了一场“冰与火相融”。一方面，中央政策给了房企“希望”，近百个城市放宽了调控政策；另一方面，疫情给房企泼了一盆冷水，爆单持续增长。

对于普通购房者来说，已经陷入了“买不买房”的焦虑期。外面的世界充满了不同的声音。有专家说，在当前宏观经济环境下，购房者不宜买房；但也有声音认为，现在是入市买房的最佳时机。

在冯君看来，作为一个理性的消费者，买房要考虑三个条件：第一，是否需要；第二，是否在您的支付能力范围内；第三，能否承受短期的价格波动。

从事房地产行业40余年的冯军已经习惯了危机，包括1988年、1998年和2008年的三次金融危机，以及2003年的非典危机和新冠危机2020 年的危机。

他回忆说，2008年面对全球金融危机，房地产市场低迷，房价下跌，三到五个月就可以修复。 2020年疫情期间也是如此。年初受疫情影响，全国房地产销售低迷，但在当年5月基本恢复。

他认为，近6个月各城市房价平均下跌20%左右，继续下跌的空间不大。

原因一是成本刚性，房价难以进一步下跌；其次，从目前的情况来看，市场整体形势已经逐渐走出低迷状态。尤其是在近期政策密集出台的情况下，流动性风险可以得到很大缓解。这种综合效应将大大改善房地产市场的需求不足和需求低迷。

“基于这两个因素，如果你住在自己的房子里，这应该是买房的好时机。”冯君说的很清楚，“价格短期会有波动，但长期看，肯定是一波三折的上涨。”

一般来说，消费者需要理性看待市场价格波动，正确认识房价的波动、下跌或上涨；对开发商表示，不要利用价格波动牟利，趁机抬高价格，打压市场信心。

在冯君眼里，解决“住房问题”不仅仅是买房，“尤其是对年轻人来说，改变主意，租房也是一个很好的渠道。近年来，政府出台了公共租赁住房、租赁住房等的建设，也是为了改善大城市住房供给结构，通过租赁住房解决住房问题。”

柴强也同意冯君的上述观点。在他看来，如果有需求，有支付能力，不管是想买还是想买的房子，都不要太担心未来房价会涨还是跌，“房地产维持和长期看房价上涨，中国房价不可能普遍上涨。下来。”

目前，新房市场的波动也给二手房市场带来了不小的冲击波。许多城市的新房价格“倒挂”。对于想要更换改善的房东来说，房子挂着没人买，舍不得挂着。

针对这种现象，柴强表示，“卖旧房买新房是改善居住条件的主要途径。看到想买的新房，老房要挂牌出售。”及时。我纠结于房价越来越低的事实。买房和卖房一定要根据自己的需要和预算能力，把卖旧房和买旧房联系起来。新房子。”

中国房地产估价师、房地产经纪人协会会长柴强

谈交付：不要采取过度的维权方式

自去年下半年以来，房地产公司的风头也不少。三大会议的领导都清楚地看到了房企遇到的疑难杂症。其中，在冯君看来，房企流动性风险的原因不外乎两个方面。一是市场本身的低迷。第二是房地产公司这些年来杠杆率有所增加。

哪里有雷暴，哪里就有维权。购房者担心开发商的雷暴会导致他们购买的房屋未完工或无法按时交付，他们也担心开发商会偷工减料，导致无法保证交付质量。针对这种情况，总裁们纷纷向网友们提出建议。

冯军表示，普通老百姓首先要锁定权益，可以与开发商签订补充协议，要求相关责任赔偿，但不宜采取极端措施维权。 “现在整个市场处于低迷状态，大家有责任互相帮助，共同渡过难关；如果房地产公司倒闭，就会申请破产，房子的交付就在未来。”

他补充说，事实上，现在存在流动性风险。房地产公司，根本打不通的公司不多。综合来看，通过企业自身的调整和努力，还是有可能渡过难关的。

柴强建议，买房要慎重，多研究，依靠专业机构的帮助，而不是一刀切、一刀切。如果购买期房，一定要充分了解开发商的信用。王庆友表示，面对雷雨天气，购房者要分析了解开发商不能履约问题的根本原因，有针对性地采取措施。

另一方面，工人入驻房屋和止赎房屋的信息在许多城市上空盘旋。在房价居高不下的当下，这类房源的价格是有吸引力的，甚至是破碎的。

什么是止赎和工人？王庆友解释说，止赎房是法院推出的标准，可以购买；待售房屋是开发商已经偿还了项目付款或债务的房屋。情况比较复杂，需要根据不同的情况来定义。在这个过程中，一定要找到专业的律师和专业的中介，根据各个环节进行风险控制。

今年以来，“保交付”成为房地产圈的热词。不仅买家关心交房，就连开发商也喜欢在企业宣传中争夺交房数量。只要有新项目交付，房地产公司就会一一展示。

交货是刚性需求，市场不能崩盘。否则，当信心崩溃时，倒塌的不仅仅是一家房地产公司。 2月24日，住房和城乡建设部部长王孟辉强调，以“保楼交、保民生、保稳定”为首要目标，本着法治化、市场化原则，坚决强力处置个别房企项目逾期交割风险。

开发者还设置了一个标志以确保交付。例如，华夏幸福今年的目标是确保近80个住宅项目和7万多套约1000万平方米的单位按时交付；恒大设定了5月份交付10万台的目标。

虽然雷雨房企复工产销的消息时有传出，但网友最关心的还是恒大等雷雨房企的房子还能买到吗。

冯军表示，这样的房源项目遍布全国，每个项目的复工进度并不完全一致。要到现场看楼盘，要注意三个因素：一是复工进度是否真实；二是政府在处置恒大资产时采取了一定的锁定措施，需要看项目本身的债权债务能否得到覆盖。如果项目资不抵债，则存在风险；第三，认为该项目未来不具备交付房产的能力。

北京市律师协会副会长王庆友

谈未来：以品质和服务取胜

在房地产的黑铁时代，无论房企是否雷雨交加，无论房企大小，都有裁员的消息，甚至有些房企已经开火了负责招聘的人力。在很多资深地产人眼里，“这波裁员的规模是史上第一。”

据乐居财经统计，恒大、阳光城、雅居乐、宝能、蓝光、当代地产、花样年、华夏幸福、宝龙、荣盛等70多家房企，世茂、中梁裁员比例不一。

从裁员来看，主要是收缩前线，调整框架，优化人员结构，变相追加裁员；在下岗员工的行列上，不仅有普通员工，还有高管。 突如其来的裁员，让很多地产从业者不知所措，对未来感到迷茫。

在冯军看来，房地产裁员是根据生产规模来决定的，“房地产企业流动性风险导致房地产投资降温和下降，因此企业经营规模缩水，而最后他们不得不。裁员。”

但同时，他认为，在未来很长一段时间内，人们对住房的需求还是会比较大的。原因在于，第一，在未来的城市化进程中，农业人口向城市的转移和人口在城镇之间的迁移会引起住房需求，在这个过程中至少会持续二十到三十年。城市化；二是中央制定了第二个“百年”目标，即人均可支配收入年均增长6%。相信未来全国人民的收入还会继续增长。随着收入的变化和生活水平的提高，人们对住房质量的要求也在不断提高。

冯军还指出，过去房地产行业的平均工资是所有行业中最高的，但技术进步是所有领域中最慢的。那么，房地产行业从业者面临着一个非常重要的任务，那就是不断充电，以品质和服务在行业竞争中取胜，在新的发展阶段，迎接新的挑战。

不仅是房地产从业者，开发商也对房地产市场的未来走向有很多困惑。他们在直播间坦言，目前不知道是否要征地。

对此，冯军表示，近几个月土地拍卖市场的复苏比较快，“企业是否要拿地直接关系到自身的产能和土地储备。土地储备几乎没有了，那么可持续发展的能力也就没有了，企业必须获得土地。”

同时，他指出，近几个月来，全国土地拍卖整体溢价率逐渐缩水，不少地块基本以底价出售，“现在，从地价和价格，应该是比较稳定的。”

从当前整体经济形势看，各位主席也一致认为，我对未来更有信心，“稳中向好的大趋势没有改变。从当前的疫情防控形势来看，效果也是显而易见。中国经济发展的强大实力和潜力仍然很大。”

对于房地产的未来，他们估计房地产市场需要几个月的时间才能恢复正常销售。不过，总裁们也告诫开发商，当流动性风险结束时，不要忘记好伤疤的痛苦，切不可像以前一样盲目地加大杠杆扩张。

对三位总统的采访精选：

问：今年很多城市都出台了放宽限购、放贷的政策。您认为会有更多城市出台政策吗？比如大家非常关心的北京、上海、广州、深圳。政策松了，房价又要涨了吗？

冯总：其实房地产市场宏观政策的变化不能说是松了，因为在每个阶段的发展过程中，主要矛盾是不同的，矛盾的主要方面是不同的。政策措施和控制对象也不同。这是一个非常正常的情况。本来没说一定要绑，现在也没说一定要松开。这是两个不同的类别。中央对房地产调控的方针是“一城一策”、“一城一策”，支持地方政府因地制宜地调整政策。

北京、上海、广州、深圳的问题要根据实际情况来考虑。着眼于刺激潜在的住房消费需求，同时，正如政治局会议所说，要防范系统性风险。

总体而言，在北京、上海、广州、深圳供应不足的情况下，房价反弹的压力依然存在，当然目前可能不会立即反弹。在这样的压力下，政府政策的重点是鼓励合法的住房消费需求，或者说房子是用来住的，以满足多样化的住房需求，而不是鼓励向房地产投机方向投资。

实际上，近几个月北京、上海、广州和深圳的房地产销售低迷与整体经济下行压力有关。在经济下行压力下，大家都觉得收入增长不靠谱。如果收入增长的可靠性受到质疑，消费欲望就会减弱。

当然，中国房地产业协会在向相关政府部门提出建议时也考虑到了这个问题。如果政策过度刺激投资需求，房价很有可能上涨，尤其是在整体供应不足的情况下。决定价格的是有钱人，不是降价时能拿出钱买房的人。因此，防止房价快速反弹也应该是政策考虑的重要内容。

从历史经验看，2008年全球金融危机，房地产市场低迷，房价低迷，都是三五个月，时间不长。目前价格已经处于比较低的状态，上行压力依然存在。这里有两件事要做。一是消费者需要理性看待市场价格波动，二是开发商不应将价格波动作为获利机会。两者都要做好。

问：目前，政府提倡的很多公屋、保障房、公租房，很多都不能买也不能租。这些房产有什么抢房策略吗？

冯总：没有抢房子的策略，因为政府必须公开透明的社会保障性质的公共资源供给。符合条件的，到规定的网站或地点进行登记排队。如果您不知道在哪里注册自己，您将永远无法租用或购买。首先，要对政府的公开信息有一个清晰的把握，然后通过规定的渠道进行申请。没有策略，这里不能做投机取巧的事情。

Q：现在国家提倡精装交房，但是房子交房后会出现很多装修质量纠纷。或按要求简单装修交付的房屋，业主收到后立即拆装。对此类装修问题有何建议？

冯总：其实推广精装修是生产方式改革非常重要的一环，也是减少城市垃圾和排放的重要手段。

目前，全市40%的垃圾是由建筑垃圾产生的。建筑垃圾的产生渠道主要有两种：一种是施工现场的建筑垃圾，另一种是二次装修产生的垃圾。要想减少碳排放现在买房哪个app好，改善环境，解决毛坯房二次装修，进行精装修非常重要。

人们对精装修房的不满主要是三个问题造成的：一是精装修设施设备的设计不适应老百姓的生活需要；满意;三是装修施工队伍粗制滥造，装修质量不达标。

如何解决这三个问题？一是目前整个建筑设计的数字化、电子化、信息化水平已经比较高。如果户型能够通过VR和BIM技术让老百姓体验到，那么设备设施的位置就会符合老百姓的实际情况。生活需求更加契合；其次，材料是可以使用的，不能用来弥补。其实并不是没有好产品，而是因为不能量产，成本就比较高，结果市场上不断出现劣质产品。冲击市场，如果有市场准入，规定什么样的东西不准进入，可以更好的解决；第三，装修团队要有职业道德和操作规范。

未来，精装修仍需数字化，让普通人参与到装修过程中，提前提出自己的需求，解决那些不该发生的事，提前拆除。无论是开发商还是装修公司，逐渐走向数字化，这个问题都不会难解决。

Q：我加入了二手房买卖团，可以省下中介费吗？

柴总：在某些情况下是可能的，但一般来说可能很难。因为二手房买卖群很复杂，第一个涉及到专业问题；第二个也可能有一些欺诈问题；第三，没时间没经验也是个大问题。

所以我觉得还是依靠标准化的中介公司和经纪人来提供服务比较好。虽然要为此支付一些中介费用，但仍然是主流。

问：去年，杭州推出了政府主办的二手房信息交易网站。这个网站以后有可能流行起来吗？

柴总：我认为不可能普及。病例和个别情况仍然存在，不能完全排除。普通人愿意出售或购买自己的房子，尤其是如果他们知道亲戚朋友之间的底线，还是有可能的。但是，一般的脱媒预计会有更多的问题。例如，为了节省律师费，你必须自己去打官司，这是行不通的。

西方发达国家已有数百年甚至更早的中介，只是名称不同。但是，我们也承认，中介存在很多问题。诚信、专业的服务，包括服务内容的不透明，都需要大幅度提升。规范调解，不取消调解。

王总：这不符合市场发展规律，因为社会分工越来越细。事实上，这种需求是存在的。我们也是普通消费者。你会奇怪为什么中介收取这么高的费用。中介机构在提高对客户的信任度、服务质量、体验和便利性方面还有很大的空间。

冯总：现在人们对中介机构的批评源于两点：一是信息不对称导致交易过程中一方利益受损；服务能力几乎没有意义，但我们不能把一些不好的东西推广到整个行业。

现在要改善这种情况，首先必须通过信息化手段提高整个交易对象的真实性；二是提高中介服务人员的职业道德和服务能力。脱媒是不可能的，还是要让专门的人做专业的事。

Q：孩子要上学了，要不要换学区房？学区房会被取消吗？

冯校长：其实学区房的问题不是住房问题，而是学区的问题，是教育资源配置不均衡的问题。不谈住房问题。各地方政府都在解决教育公共资源配置不均衡的问题，但短期内难以全面实现全社会教育资源的均等配置。

我们当然想尽可能的给孩子提供好的教育环境，但一定要顺其自然，不要刻意听那些说学区好，不值钱的人它。什么时候。

问：按照现在住宅的租销比，以及收入与房价的比，房价还高吗？

柴主席：从“房价收入比”的指标来看，处于较高水平。高位并不一定意味着房价会下跌，或者必然下跌，也可能上涨。因此，房价是由多方面综合因素决定的。关键是购买地点和需求。

中国的房价不可能普遍大幅下跌，但只会相对稳定，不能让它涨得太快。

冯总：其实房价问题是和收入有关的。与现阶段经济发展相比，中国的“房价收入比”有点高。我们在解决这个问题的时候，不能简单地认为“房价收入比”可以通过降低房价来提高。增加收入。假设房价不涨，收入翻倍，“房价收入比”减半。只要长期房价增长慢于收入增长，社会的福祉就会提高。

Q：您如何看待现在整个市场都转向新房销售市场，整个行业都被渠道绑架的情况？

柴总：我认为这是一种合作关系。事实上，开发商卖房还是需要依靠中介，堵住了这个渠道，房子卖不出去，现金流也回不来。这不是问题吗？

这实际上是您购买房屋方式的重大变化。过去房价比较低的时候，老百姓可能只是买房；现在，因为房价高，很多人也有改善的需求，所以他们必须卖掉旧房才能买得起新房。所以开发商和中介还是要处理好关系，关注市场行为，尊重市场行为，一个愿意打，一个愿意吃，在法律框架下，不要互相指责太多。

冯总：开发商通过中介促进销售是社会分工，应该是一个长期的问题。现在大家对渠道的诟病，主要是因为渠道有些垄断，或者有时候采取一些强制措施来包围客户。

存在两个问题：一是市场包括中介机构的行为必须规范，不能通过异常的市场行为获得客户；其次，开发商有自己的价格透明度很重要，开发商在自己的售楼处卖的房价和卖给渠道商的房价是不一样的。这样一来，渠道获得的价格可能会更优惠，给消费者的印象是渠道买的更贵。便宜，这是开发商自己造成的。这并不是说他们必须窃取您的客户。两者之间有市场规律。

Q：买房时如何选择新房、期房和二手房？

冯总：现在买现房比较好。眼见为实，包括房子的质量和周边的设施。但总的来说，目前预售的比例占整个销售的80%以上，所以待售房屋很少现在买房哪个app好，很难看到。相关专家也在呼吁下一步是否取消预售，直接进入本期销售。

当然，对于购房者来说，最重要的是位置。其实不管是二手还是一手，选对位置比什么都重要。比如你在北京平谷，房子建得好，但上班要两个小时，交通费你负担不起。所以在选择一二手房时，还是要选好地段。总书记谈到了老百姓生活中的一个关键要素，那就是“职住平衡”。能够在十或二十分钟内到达工作场所与两小时内到达的幸福感完全不同。

柴总：我觉得二手房、现房、期房都是选择，各有利弊。其实买之前还是要做好准备和研究的。

If you buy a new house, especially a new off-plan house, it is still more important to understand the developer, so you need to know more about the developer's credit, including the current situation. It doesn't mean that you can't buy it. It's impossible for all housing companies to fail. There must be a few that fail, and most of them will not fail.

When buying a second-hand house, you should choose a more reliable intermediary. Some second-hand houses are also deceived, some are very complicated, some are seized, mortgaged, and there are many other conflicts and disputes.

In general, one should be cautious when buying a house, and the other should be researched, and it should also rely on professional institutions for help.

Q: Recently, there have been a lot of foreclosure houses and developers' repayment of houses in the market. Can these houses be bought? What should be paid attention to when buying?

President Wang: There are two types of houses that are foreclosed and those that have been paid for by developers. Foreclosure houses are issued by the court according to some regulations, and they can be bought completely; the houses for which the developer pays off the project payment or the debts are more complicated and need to be defined according to different situations.

In this process, in any case, it is best to find two types of people: one is to find a professional lawyer to control various aspects; at the same time, a good intermediary is also very important, and the handling of transaction procedures is very important .

What is a good intermediary? Professionalism, specialization, cooperate with lawyers, lawyers will check the legal risk prevention and control, and then ask intermediaries to provide some professional services, this is okay.

The price/performance ratio of the foreclosure room is better. There are some good foreclosure houses that are really much lower than the market price, especially if they were shot through the court system, the reliability is still high, and there are still few legal procedures, because there will be fewer pitfalls in the law.

Q: This netizen signed a "special room" a few days ago but did not transfer the property. At present, the seller has regretted because he is not satisfied with the down payment ratio. The intermediary said that the transaction can be cancelled according to the contract, but the intermediary fee Still want to give, what should he do?

President Chai: It still has to be done according to the law. The Civil Code clearly stipulates that if an intermediary facilitates the establishment of a contract, the intermediary act is completed. In this case, according to the intermediary contract, the remuneration is still to be paid, that is, the commission. However, this kind of situation where the buyer has to pay the full commission if he fails to buy it is indeed a bit problematic in terms of human feelings. It can be negotiated, and the intermediary can reduce the commission as appropriate. However, if the seller regrets, when signing the intermediary contract, the seller should also be provided with corresponding liability for breach of contract.

President Wang: Buying a house is a transaction, and an intermediary is a transaction. In this process, the intermediary's transaction contract is generally divided into stages, and what kind of fees are paid at which stage. The completion of the transaction and the completion of the contract is a very important indicator. If the sales contract is terminated or not performed, the workload of the intermediary transaction is not so large, and the transaction fee can be adjusted through appropriate negotiation, but it is absolutely impossible to not pay at all.

Q: How to identify real estate with creditor's rights, and if encountered, what should I pay attention to for this kind of real estate transaction?

President Wang: Special attention should be paid to this issue, especially in the transaction of second-hand housing. There are several channels to learn more about. First, go to the real estate transaction center to see if it is mortgaged or seized; second, go to the online judgment document to check the seller's information, whether there is a lot of debts and a lot of execution procedures; third, find a way to learn about the other party's other It is still very necessary to do some screening of possible creditor's rights and debts.

In this case, the details of payment should be as detailed as possible, and the risks should be slowly put back. After seeing the right, the money should be paid, and the risks should be almost eliminated. The obligation to pay can be Increase some, which requires the negotiation process. In this process, it is also necessary to have good lawyers and intermediaries to do some due diligence and research, and at the same time appropriately reduce the risk in contract signing.

Q: The house bought by this netizen has already been capped and is about to be delivered. As a result, the developer is in a thunderstorm. Now it is said that it will take 30 million yuan to complete the project. At present, some owners are raising money. This netizen does not know whether to participate, or should he sue the developer to return the house?

President Wang: From a legal point of view, the word "storm thunder" means that there is a major problem with the subject of the contract, and the subject has no ability to perform the contract, what should we do? If you go to a lawsuit, you will definitely win, you will get a ruling in favor of the lawsuit, but you will still fall into a loop in terms of rights protection, and you will be helpless legally.

The "raise 30 million to the developer" solution should be cautious unless you know the developer well. The 30 million yuan must make it turn around, otherwise, after the 30 million yuan goes in, there will be a new round of disputes over rights protection.

The emergence and resolution of "storm thunder" requires a comprehensive consideration, including the general environment, including the construction and development of the entire real estate industry. The other is that developers should not expand blindly, they should do what they can, and try to improve the projects they are engaged in as much as possible.

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