4月无锡新房成交均价20704元/㎡同比上涨6.95

无锡新房又涨价了。

根据科瑞公布的数据，4月无锡新房成交均价为20704元/㎡，环比上涨1.16%，同比上涨增加 6.95%。

细分为5大区，除经开区外，西山、惠山、新屋、凉溪房价无明显梯度差异，均在1.8-2.@ >20,000 /平间隔。

从成交数据来看，无锡距离综合20000+仅一步之遥。

4月底土地拍卖下跌后，在地价颠覆认知的同时，也将房价拉入了一个更具想象力的空间。

山水市经开、梁溪主城、西东4组；天一新城3；洛社、硕放、洪山、惠山市铁2...

传统认知中的刚需板块正在逼近3万无锡2022年二手房房价，而城外乡镇板块在土地拍卖的持续作用下，正在快速进入2万+时代。

也就是说，去年这个时候，你买了天一新城、惠山新城甚至西东新城2万套。今年你买了红山、洛社、硕放等城市边缘街区。

当2万成为买房最低门槛时，你还会咬牙上车吗？

我问过身边很多打算买房的朋友。有的是刚落脚无锡的外地人，有的是无锡本地人。这两个答案大相径庭。

外需会选择购买地段好、性价比高的二手房，而外需会利用老一代的闲置资产继续购买新房。

这两个答案的背后，是不同的家族。要说，哪种刚性需求更“刚性”，一定是前者。

对于外地的需求，买房的目的就是为了摆脱租房的烦恼，找个地方住。在这类购房者的购房逻辑中，最敏感的因素有两个，一是性价比，二是通勤距离。

先看性价比。

4月份，壳牌公布的无锡二手房成交均价为16654元/平方米。除滨湖区外，其他地区二手房价格1.4-1.60000/平左右。

这个价格比新房低5000元/平方米左右。以100平米的房子为例，新房至少比二手房贵50万，这还不包括后期按揭的财务成本。

看通勤距离。

单价2万左右，我们来看看哪里可以买到新房和二手房。

新房：中澳滨河泾、雅居乐海洋公园（泰山路）；银城春晓官堂、吉宝吉景明公馆、玫瑰公馆（江西）；建发金月湾（洛社）、招商永融大厦（前桥）、万科美丽尚城（梅村）等。

二手房：金科官天下（上马墩）、金科世界城（南昌）、印象湖滨路锦（中桥）、恒大绿洲（东馆）、长泰国际社区（汇居）等。

二手房区位优势是否体现？

这只是大约20,000个二手和二手新房。如果追求极致的性价比和通勤距离，安置房还是很多的，旧的破的，小的选择。

当无锡房价上涨超过刚需预期价格时，无论是20万、50万还是100万，都与刚需无关。二手房市场是最刚需的最终归宿。

以无锡为例，几个刚需的区域：惠山新城、天一新城、梅村。

这三个板块的房价未来走势完全可以预见。

梅村：最高地价12095元/平方米，房价2.@>3-2.@>40000/平方米；

惠山新城：最高地价14864元/平方米，房价2.@>80000-30000/平方米；

天一新城：最高地价16000元/平方米，房价30000元/平方米。

未找到，刚需部分正在远离刚需。

一方面，刚性需求难以突破坚固的价格壁垒。另一方面，即使打破了价格壁垒，仍然有少数人只需要选择这些板块无锡2022年二手房房价，就可以去更高层次的板块买房。

市场从刚需向好转的转变已经在很多领域出现。

一个是由高地价决定的。在目前的价格体系下，开发商必须通过提升产品定位来提高溢价。

第二，由地块条件决定。在 4 月底售出的 16 个住宅地块中，只有 5 个地块的容积率高于 2.@>0。除西张地块外，均在乡镇区。地积比的硬条件，为无锡未来的供应趋势提前“定调”。

第三个是由需求决定的。大部分在商品房热潮初期买房的人已经进入了置换周期。未来3-5年，这部分群体将与刚性需求并行成为无锡楼市的主要购买力。

四是由政策的潜在变化决定的。前段时间，房产税相关新闻再次登上热搜。据财政部新闻办消息，部分城市试点房产税的可能性较大。

如果有一天房产税全面实施，持有多套房产的无锡人会先卖掉哪一部分房产？一定是房子保值能力有限，生活质量差的部分。出售这部分资产意味着新一轮置换市场的开始，这将改善市场，再添一把火。

对于刚需，今年年底前可以算是买房的“窗口期”。

目前2万元左右的单价还是可以买到一些设施不错的新房。到2022年，恐怕找房子都难了。