热播剧《安家落户》描绘了一部《上海购房图鉴》，龚蓓蓓在其中表达了无数“胡漂”的焦虑：“两位医生，他们在上海辛苦了八年。 2018年，我连一套像样的两居室都买不起。”

李杰（化名），外企员工，在上海学习工作近十年。她见证了房价从2010年的“2万元”到今天的“6万元”。在她当年成为“胡漂”的朋友中，有的成功登陆上海房价，有的还在观望，有的继续坚持，有的恋恋不舍。

事实上，近年来，上海的监管政策有松有紧。 2016年，政策进一步加大。 2017年将“五限”政策推上顶峰，2019年放宽人才引进和落户条件。目前上海楼市政策以微调为主，并未放松。

长期改善，监管与严密并存

“安家”的愿望是美好的，但高昂的房价却将许多奋斗者挡在了“家”的门外。在《安家》中，海清饰演的宫蓓蓓和家人一起去看房。中介反映房价6.5万元/平方米。

和宫蓓蓓一样，李杰也想换个更大的房子。 2018年，她和丈夫凑钱在上海买了一套两居​​室公寓。现在他们一家六口住在一起，他们改善住房的愿望越来越强烈。

李杰一直后悔自己没有早点买房换房，“我对相关政策太不敏感了。”回顾过去十年，上海楼市有过房价翻倍的精彩瞬间，也有过成交量下滑的“冻结”期。 “阶段性，这些都与上海的楼市调控政策息息相关。

上海房价爆发式增长的起点要追溯到2009年。那一年，在宽松的货币政策下，上海商品房供大于求。

2010上海世博会释放一波红利，房价均价进入“2万元时代”。为遏制房价过快上涨，政策逐步收紧，新房成交量同比下降48%。

2015年，上海房价攀升至“3万元时代”。这是因为宽松的信贷政策刺激了潜在购房者的需求，当年上海的新房交易量创历史新高。

2016年下半年，上海房价首次突破4万/平方米，仅次于深圳，位居全国第二。 2017年，上海楼市出台限购、限贷、限价、限售、限商“五限”政策，房价涨幅出现回调。

2019年，上海自贸区临港新区微调限购政策，放宽人才购房落户条件。上海新房成交量和房价总体保持稳定，新房成交均价进入“5万元时代”。

在“住不炒”的基调下，上海楼市以政策微调为主，紧与弹性并存。易居研究院智库中心研究主任闫跃进表示，土地稀缺导致商品房长期供不应求，供需失衡是高房价背后的根本因素上海的物价。 “上海房价上涨仍是长期趋势。”

外环外一二手房价格倒挂

二手房市场作为房地产交易链中的重要环节，不可避免地会受到新房供需等指标的影响。在上海，一二手房倒挂现象越来越突出。

在上海配套设施较好的内环地区，二手房成交价普遍低于周边一手房成交均价；但在外环以外的大部分地区，二手房成交价一、出现倒挂现象。

据科瑞监测，倒挂现象严重的房屋主要分布在松江区大学城、松江新城9号线附近区域、闵行浦江板块8号线区域三个区域区 邻近地区，浦东新区金桥板块。

科瑞研究中心研究员马千里认为，主要原因是这些板块的商品房大多为安置房或配套商品房，所以一手房成交价格明显偏低。但值得注意的是，这些房源大多位于地铁周边上海房价，交通便利，周边配套也在逐步完善。对于大部分刚需来说，仍然是价格洼地。

“上海的高房价和周边配套和地段相对缺乏的新房，导致部分购房者将目光转向低价二手房。”马千里补充说，这类房屋大多分布在中环以外的地区。比如古村、春申、颛桥、西都等板块，尤其是嘉定古城板块的低价二手房价格相当高。

供需两旺，高端住宅火热

“安家”不是普通的房子。店长徐阿姨只卖几亿的老房子。其他中介也出售数千万的高档住宅。在第10期《安家》中，中介带购房者看的第一套就是位于上海顶级奢侈品聚集地陆家嘴的大坪楼。站在落地窗前，经纪人激动地说：“上海最好的风景就在眼前。”

确实，上海的高端住宅一直是霸主，从2019年北京、上海、广州和深圳的豪宅成交量就可以看出。数据显示，以上住宅成交量10万/平方米是1.深圳的7倍，4.北京的3倍，广州的62倍。

近年来，上海高端住宅市场持续火爆，千万套成交量一度领跑全国。

据克而瑞研究中心杨克伟介绍，上海高端住宅市场可分为三个阶段：2006年至2008年，市场处于起步阶段，年均成交量不足1000套。 2009年交易量首次突破2000套，并连续数年保持在2000-3000套区间。近年来，市场进入爆发式增长期，总价过千万的成交量大幅增长。 2016年成交量突破1.1万台，同比增长47%。

不过，上海的高端住宅市场并非“一旺”，各个细分市场明显分化。杨克伟表示，10-2000万元的入门级住宅仍是当前高端住宅市场的主要交易力量，而总价20-3000万元和30-50元的住宅成交量万元迅速增长。值得一提的是，这类市场受限于其客群，年均拆迁数量维持在100套左右，同比增速确实有限。

杨克伟指出，“上海热点地区乃至板块房价仍有上涨势头。在置换需求改善成为主流、‘资产荒’持续的背景下，高端住宅市场将继续看到供需两旺。”

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