楼市低迷下，深圳楼市降温更为明显，政策终于出手了

曾经引领全国崛起的深圳楼市，如今冷落；尤其是代表市场真实需求的二手房市场，降温更为明显。

深圳房地产信息平台数据显示，今年上半年，深圳仅售出9965套二手房，同比下降近65%。6月单月，深圳二手住宅转让2241套，环比下降3.3%。

这和市场一线的人的感受是一样的。“二手房成交量下降不少，每个月卖出2000套左右深圳房价，现在指导价卖出的房子很多，但卖的并不好。” 深圳的一位房产中介说。

在楼市低迷的情况下，政策终于有所行动。

7月6日，深圳市住房和城乡建设局发布了两份公积金政策文件。其中之一是关于《深圳市住房公积金贷款管理条例（征求意见稿）》，其中规定“申请人的配偶、父母、子女，无论是否缴纳住房公积金，均可作为共同申请人。 "

“对深圳来说，其他政策可能不会放松，但公积金还可以。目前，深圳购房情绪比较低迷，市场预期也比较悲观。不足。放宽公积金政策，尤其是‘ “家政帮”的形式，既能提高首付能力，又能提高月供能力，减轻月供负担。这是政策调整的出发点和落脚点。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳说。

“杠杆”下的深圳楼市

几年前，深圳楼市曾因“房价暴涨”、“提前赎回”、“商贷抵押”等原因成为头条新闻。

易居研究院数据显示，在全国50个城市中，深圳位居第一。2018年深圳房价收入比为34.2，2019年为35.2，2020年为39.8，居全国第一全球范围内。2020年三亚、上海、北京、广州房价收入比为27.1、26.2、23.< @8、16.7。

在一定程度上，深圳是一座金融资产带动增长的城市，而房地产正是推动深圳金融资产暴涨的工具。据2021年数据，深圳资本中介机构约8万家，远超房产中介（4万-6万）；深圳还拥有全国约三分之二的私募股权基金和全国最多的投资公司。.

2021年初，住建部将赴沪深两地开展房地产市场监管，坚决遏制投机性炒房行为，稳定地价、房价和预期，确保房地产市场平稳健康房地产市场的发展。

当时，深圳反应迅速，出台了一系列新政策，包括进一步收紧限购条件、进一步提高首付比例、进一步提高二手房限售等。市场信息透明。随后，在三场土地拍卖中，地价和楼面价格不断下调，新房供应增加，目的是抑制房价暴涨。

据中国房地产数据研究院报告，2021年12月深圳商品房销售均价为71209元/平方米。以90平米的房子为例，2021年12月均价为640.9万元，比2020年同期减少150.7万元，降幅30%。2021年深圳房价收入比将降至35.3，但仍居全国第一。

比房价下跌更直观的是深圳楼市的快速降温。

深圳房地产信息平台数据显示，1-6月，深圳二手房成交量分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套、2241套，累计成交9965套，一年-同比下降约 64.@ >96%。

购房杠杆方面，2022年上半年二手房交易中，贷款购房比例为74.6@>2%，为2017年上半年以来最低，表明有越来越多的全款购房者。

深圳贝壳研究院数据显示，2022年上半年深圳新挂牌二手房均价同比下降0.8%，环比下降4.8@>5%-当月。总体而言，卖家的心态和预期有所减弱。趋于合理。

新房市场也不好卖。2022年上半年，深圳共销售新房4.6@>38万套，同比下降34.4%，环比下降3< @1.9%。其中，新房成交4.8@>6万套，同比下降38.3%，环比下降38.6% .

成交量低迷直接导致去化周期放缓，库存积压。

据深圳市房地产中介行业协会智能监控系统显示，目前深圳市在售有效二手房源有4万套，而且数量还在增加中。按月销量20000台计算，脱化学周期约需20个月。

据克而瑞统计，6月深圳新房库存达520万平方米，环比增长17%，同比增长51%；增长 109%。

李玉佳认为，深圳房价暴涨的主要原因是借助金融和杠杆买房太疯狂了。现在，杠杆没了，再加上疫情的影响，金融、房地产、互联网、教育培训等行业受到重创，导致中产阶级。收入下降，深圳降低公务员和事业单位绩效收入。有能力买房的高收入群体受到冲击，而新市民普遍负担不起高房价。

政策“支撑”

如何在不触及限购限售底线的情况下刺激楼市需求，深圳也在努力“撑起底线”。方法之一是调整公积金政策，“一人买房，全家帮忙”，唐山等地此前已有这样的做法。

根据《深圳公积金新政（征求意见稿）》，公积金申请人的配偶、父母、子女，无论是否缴纳住房公积金，均可为联名申请人；如果申请人的配偶、父母和子女是购房者，则应视为联合申请人。申请人。

深圳市住房和城乡建设局还印发了《关于我市住房公积金提取业务管理有关事项的通知（征求意见稿）》，新增可提取公积金的3种情况，包括提取公积金支持老旧小区改造，调整不存在的住房公积金。深圳家庭和在深圳有销售的家庭提取住房公积金业务，扩大低保居民住房公积金提取范围。

对此，上海中原地产首席分析师卢文喜认为，公积金政策对市场准入会有一定的促进作用，但不能期待更多。迄今为止深圳房价，全国已有100多个城市出台了各项楼市放松管制政策，但市场并未好转。现在更多的是恢复市场信心，扭转大家对房地产市场未来的预期。

土地方面，深圳也悄悄放宽了价格上限。

在即将到来的第二批土地供应中，深圳一共推出了16块住宅用地。与今年首轮土地拍卖相比，此次数量翻了一番，挂牌起拍价约350亿元。更重要的是，第二批半数以上的土地出让价格上调。以南山前海街地块为例，毛坯商品房限价10.71万元/平方米，高于此前限价（9.2万元/平方米） ）。@1.51万元/平方米。

一位房地产市场人士表示，涨价限制有利于刺激刚性需求的释放，而之前的限价新项目将很快被淘汰，因为在刚性需求面前只有两条路: 要么现在就咬紧牙关，要么上车。明年高价上车。

李玉佳评价，此次供应的16块地块的地价比较合理，地块质量上乘。供给侧激发市场活力。目前，各地楼市销售端已开始好转，但土地供应端相对较差。希望深圳这次能在陆地方面有所改进，起到很好的示范作用。

6月28日之前，深圳市住房和城乡建设局印发了《深圳市住房建设2022年实施方案》。规划显示，2022年，深圳计划新开工约7万套商品房，并计划审批预售和现售商品房。约60,000套。根据“十四五”规划，明年将增至8万辆。

据记者查询，2018年至2021年，深圳分别预售住宅38158套、45686套、53177套、56930套。这意味着深圳也将带来更多的房源上市，这将对新房和二手房市场的存量带来一定的压力。

李玉佳认为，深圳未来政策的主旋律是全面降低成本。地价是要封顶的，新房的大规模供应也是封顶的。新公民和无家可归者优先购买。现在，住房公积金提取门槛已经降低，提振市场预期的信号明显。在居民预期下降、收入增速下滑的情况下，新房交易优势将凸显，这也有利于推动二手房人为高价部分软着陆。

“现在楼市在底部慢慢盘整，下跌空间不大，但很难逆转，能在底部运行一段时间是一个很好的成绩。从从行业来看，有一些房地产公司。” 雷暴'，市场积累的一些问题还没有解决，不适合快速回升，底部慢慢巩固，然后才能走得更稳。”卢文曦说。